房地產業地方稅收發展趨勢探析

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1、房地產業地方稅收發展趨勢探析一、近年來我市房地產業發展狀況近年來，XX中心城區房地產業呈現出高速發展的態勢。房地產業的崛起直接帶來瞭地方稅收的高速增長和地方財力的迅速壯大。首先，房地產業是地稅增收的重要支撐。數據表明，尤其是20xx年和20xx年，“中心城區房地產業產生的稅收，不僅總量大，占地方稅收比重高，而且增長速度快，對地方稅收增收貢獻大。20xx年，房地產稅收總量為1739萬元，占地方稅收的比重為15.5%;20xx年，房地產稅收總量為2621萬元，比上年同期增長50.7%,占地方稅收的比重為19.3%，對地方稅收增收的貢獻率為37.9%,拉動地方稅收增長7.9個

2、百分點;20xx年，房地產稅收總量為4499萬元，比上年同期增長71.7%,占地方稅收的比重為27.4%，對地方稅收增收的貢獻率為65.3%，拉地方稅收增長43.8個百分點。其次，房地產業是財力壯大的重要來源。近三年，"中心城區房地產業上繳地方稅收8859萬元,占中心城區一般預算收入的比重為17.5%,稅收年均增幅達60.9%,高於一般預算收入年均增幅34.1個百分點。最後，房地產業是社會發展的重要力量。房地產業的關聯度高、帶動力強,推動眾多產業發展，提供大量就業崗位，刺激居民相關消費。一般估算，房地產業帶動50多個產業部門、幾百種產品和服務。市我房地產業的發展，也帶來

3、瞭其它行業特別是建築業地方稅收的增收。存在的機遇與挑戰房地產業發展狀況如何，不僅影響到房地產業稅收，還將影響到相關產業稅收，進而影響到整個地方稅收和地方財政收入。XX中心城區房地產業發展，可以說是機遇與挑戰並存。(-)xx中心城區房地產業發展的機遇一是經濟發展帶來消費結構升級。經濟學傢認為：人均gdp超過1000美元時，人們消費結構將發生升級，由重視衣、食消費轉向謀求住、行條件改善。世界銀行研究發現，當人均gdp在300美元至1000美元時，住宅的建設與消費進入快速增長階段，並持續到人均gdp達到8000美元左右。世界各國的經驗表明，當一個國傢(地區)的城市化率達到30

4、%以後,城市化進程將大大加快，直到城市化率達到70%左右逐步穩定下來。20xx年，我市人均gdp達到840美元，城市化率達到32.5%o我市“十一五”規劃綱要顯示：到20xx年人均gdp達到1580美元，城市化率達到40%。由此看來，“十一五”時期，我市正處於消費結構升級時期，房地產業發展將面臨一個持續快速發展期，房地產稅收也將隨之加速增長。二是人氣聚集帶來住房需求劇增。到20xx年，XX城鎮人均住房使用面積將達到30m2,xx中心城區常住人口將達到40萬人。而20xx年，xx中心城區常住人口為28.4萬人，城鎮人均住房使用面積為26.98m2,XX中心城區20xx年比

5、20xx年淨增人口11.6萬人，城鎮人均住房使用面積增加3.02m2，由此計算，到"十一五”時期，中心城區新增人口住房需求和原住人口改善居住條件兩項住房需求量為433.8萬怖。若將城市改造中的拆遷安置需求和投機性的投資需求加以考慮，房地產市場的需求量將更加可觀。可見，XX中心城區商品房市場需求量潛力巨大，蘊含著巨大的地方稅源。三是房價上升帶來利潤空間擴大。房價是否合理，我們通常可以使用“房價收入比”這一指標進行測算。房價收入比是指購買一套住宅所需支出的價費與當地一個傢庭全體成員年收入之比,當房價收入比在6倍以上時，經濟學傢認為房價過高，存在“泡沫”。據瞭解，歐美等發達國

6、傢的房價收入比為3七倍，發展中國傢要高些，一般為4・7倍。20xx年XX城鎮居民人均可支配收入為8230元，平均每戶人口數為3.35人，每戶城鎮傢庭的年收入為27570元。按叶一五”時期人均住房使用面積26.98RY計算，每戶城鎮居民的住房建築面積約為120m2,如商品房銷售價格12527L/m2,則一套面積120叶住房的購房款約為15萬元，是一個傢庭年收入的5.4倍。可見，XX中心城區房價還有一定上漲空間，房地產企業還有更多利潤空間，由此也將促進房地產稅收的增長。（二）XX中心城區房地產業發展面臨的挑戰挑戰之一：國傢宏觀調控，抑制房地產業發展。隨著國傢對房地產宏觀調控

7、的加強，房地產開發必將趨緩，房地產業發展必將受到抑制。雖然目前還很難判斷國傢的宏觀調控能否產生長期效應，但是房地產開發投資方面的即期效應已經顯現。20XX年XX中心城區固定資產投資額為202672萬元，同比增長10.5%,但房地產投資額僅為62452萬元，同比下降8.9%,房地產投資的增幅相對於城鎮固定資產投資的增幅出現萎縮。由於受國傢宏觀政策調控影響，投資規模萎縮，"中心城區房地產業難以做大。挑戰之二：經濟規律作用，擴散房地產業發展。房地產開發具有地域特性，其發展規律是先集中在中心城區，特別是交通便利、土地價格相對較低的地方，然後隨著城