市场经济条件下宅基地流转问题探析

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1、市场经济条件下宅基地流转问题探析论文摘要农村居民基于集体经济组织成员的身份而享有在集体土地上修建住宅及其附属设施的权利，但只享有宅基地的占有和使用的权利，其流转受到严格的限制。实践中“小产权房”的人量出现也给宅基地的流转问题提出了严峻的考验，随着市场经济的发展，原有的宅基地的规定也不能适应新形势下市场经济的深入发展，出于对土地资源的保护，发挥物尽其川的原则，充分保障农民权益，有必耍对宅基地的流转问题进行研究。论文关键词帀场经济宅基地流转物权法是明确物Z所有权问题的法律，厘清产权关系，对公民合法财产于以保护，不仅能够调动所有权主体的积极性，而且能够充分发挥物的效用，不至于浪费资源，这是在中国经

2、济高速发展的过程屮，并进一步促进市场经济发展必须要解决的重人问题。但现行物权法在这方面却做得还远不到位，其中关于宅基地的问题就是其中之一。一、现行有关宅基地方面的法律问题现行物权法只是简单地川四个条文规定了有关宅基地的问题，对现实生活屮己广泛存在的宅基地的流转问题避而不谈，仍IH采取沿川土地管理法等法律的相关规定，使得现实中对宅慕地的流转产生了人量的问题和矛盾，并I!没有相关法律法规加以解决和调节，这也大人降低了对农村宅基地的利川效率，不利于保护农民的合法权益以及社会主义新农村建设。笔者对认为当前涉及宅基地方面的法律规定主要存在以下问题：（一）宅棊地使用权申请取得程序侵犯了集体土地所有权人的

3、权利现行《物权法》第五I•八条规定了集体所有权的范围，按照物权法定的原则，农村集体组织对集体所有的动产和不动产享有所有权，理应对集体财产享有占有、使用、收益和处分的决定权。但是《物权法》第一TT五十三条规定宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而《土地管理法》第六I•二条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。这完全不符合物权法理，集体组织既然对财产亭有所有权，而所有权乃完全物权，属绝对排他权利，任何人不得干涉所有权的行使，这就出现了乡镇人民政府代行集体经济组织权利的现彖，是对所有权主体的不当干涉。（二）

4、限制宅基地使用权转让不利于农民利益的实现和宅基地利用效率的提高首先从受计上体來分析，能够有权获得宅慕地受让权的只能是农村村民。因为宅基地使川权的受让主体有一定的范围，所以宅基地使用权只能转让给本集体经济组织的成员，如果转让给村外人员，该受让人必须成为本集体经济组织的成员并且符合中请宅基地的条件。这就限制了城市居民购买农村的宅基地，阻碍了农民财产利益的实现，不利于农民收入的增长。其次从宅基地实现其效用的具体方式来看，我国法律规定了宅棊地可以转让、出租，而且对转让设置了严格的限制条件，同时《物权法》第184条明确禁止将宅基地等集体土地使用权进行抵押。这就大大限制了农村宅基地的利用效率，也浪费了土

5、地资源。（三）人量的“小产权房”交易的存在损害市场经济环境的发育虽然法律明确规定宅基地只能在本集体经济组织内部转让，但是当前城山房地产价格畸高，使得大量市民买不起房，于是不顾法律规定，甘愿冒风险去购买在农村集体土地上修建的“小产权房”。这在根本上是有害于市场经济环境的发育。因为市场经济即是法治经济,而权利本位又是现代法的耕神的首要因素。这就要求交换者不仅能够以自己的名义让渡和购买商品，而H-要求交换者必须相互承认对方是交换物的所有者，这样才能够保证交换的自由、安全。总之，市场经济必然是权利经济，没有明晰的权利界定和宣示，就不会有商品交换和市场交易；搞市场经济，必须由权利先行；权利到位，市场经

6、济才能到位。脾然而，宅基地的流转问题没有得到合理的解决，使得“小产权房”交易的大量存在，这就广泛造成房屋产权归属不明，使得市场主体根据市场的基础作用作出的理性经济人的选择却不能取得合法的地位，使财产的归属问题处丁不确定的状态。从根本上看，这种现彖并不利于市场经济坏境的发育和培养。二、关于集体土地所有权的性质之辩关于集体土地所有权的性质学界主要令两种观点，一种以刘俊教授为代表，刘教授认为集体土地所有权并不是传统民法上的一种私权，认为集体土地所有权只是当初设立时不慎使用了传统私法的一个术语，而究其本质和初衷，它的设立是建立在以土地的资源属性、公平价值理念和牛存保障目标的基础Z上的，它的存在是保障

7、集体每一个成员的基本牛存需要，是不能将Z认定为私权性质的，并使之进入市场的流转,不然就会动摇民之本，造成社会的混乱，I大1此其最好的归处就是国有化，即集体土地所有权是公有性质的，是公有制的重要组成部分。另一种观点以宋宗宇教授为代表，宋教授认为，我国城乡经济二元结构的存在必然决定着农村集体十•地所有权存在的必要性，加之农民是国之本，不能剥夺其本应有的权利，而将集体十地所有权认定为是一种公有性质的学者是把土地权利