宅基地流转性问题探讨

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1、宅基地流转性问题探讨摘要近年，确认农村房屋买卖合同无效的案件很多，由于这类案件涉及宅基地流转、合同效力认定等诸多问题，因此受到了许多关注。农村房屋买卖要考虑宅基地使用权可否转让的问题，由于没有法律明确规定，导致司法实践中各个法院的处理方式各不相同。本文主要以物权法及行政法规的内容为基础，简要探讨了在当前法律框架下农村宅基地流转问题。　　关键词宅基地流转集体土地使用权用益物权　　：F301：A　　一、问题的引出　　案例简介：原告曾某、被告张某、被告雷某均系荣昌县双河镇居民。2005年8月3日，经原告曾

2、某同意，被告雷某将原告所有的房屋卖与被告张某。被告张某向原告支付了房款1000元，但尚未办理房屋过户手续。2011年10月27日，原告以被告雷某无权处分该房屋为由，诉讼至法院，请求确认被告张某和被告雷某之间的房屋买卖合同无效。　　处理该案件首先要解决农民私有房屋是否可以买卖的问题，这又必然涉及宅基地使用权的流转。　　我国是一个农业大国，以前农民一直生活在农村，居住的是祖上留下或者自己修建的房屋。随着经济的发展，不少农民在富裕之后迁入城市并且买房居住，其在农村的房屋要么闲置要么出卖给其他人；另一方面，

3、有很多城镇居民基于不断上涨的房价的压力，倾向于在农村购买房屋居住。各种原因导致农村房屋买卖问题受到关注，农村房屋买卖中一个很关键的问题就是宅基地是否可流转。　　二、关于宅基地流转的法律规定　　农村房屋买卖一直存在着争议，农村房屋买卖主要涉及到宅基地使用权及房屋的所有权。关于宅基地使用权，对其进行规制的法律法规并不多，主要有以下这些条文。　　《物权法》将宅基地使用权规定在第三编中，明确了宅基地使用权的用益物权性质。《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，

4、有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。”　　《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村居民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”　　《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发﹝2004﹞28号）第十条规定：“……改革和完善再记

5、得审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”　　《关于加强土地转让管理严禁超卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”　　三、理论上关于农村宅基地是否可转让的争议　　我国学者对宅基地能否转让的争议大多从农村房屋买卖的角度出发。赞同宅基地自由转让的学者认为，宅基地自由流转是经济发展、城乡统筹进程下的必然趋势。宅基地自由流转不会影响社会稳定和农民利益，相反会加快农

6、村经济发展。反对的学者认为，宅基地是国家无偿分配给农民的，所有权依然属于集体经济组织，农民无权将宅基地转让给他人。也有少部分学者认为，农村宅基地可以流转，但必须对城镇居民在农村购置宅基地作限制性规定。农民将住房转让给本集体经济组织以外的主体，应当经过村民大会同意并经过政府批准，同时要规定使用年限并交纳一定的土地使用费。　　四、宅基地转让在司法实践中的命运　　由于现行法律法规对于宅基地转让、农村房屋买卖合同的效力没有一个明确态度，加上理论上的争议一直不断，各地法院关于此类案件的裁判没有统一的标准。如浙

7、江高院《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》规定：“买卖农村房屋，如果双方自愿并立有契约，卖方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应当补办有关手续。”从这一规定看，农村房屋买卖以认定有效为原则，那么根据物权法“地随房走”的观点，宅基地的使用权也应该可以流转。山东省高院制定的《全省民事审判工作座谈会议纪要》则规定：“农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。”这一规定否认了农村房屋的自由流转性，认为宅基地使用权不可转让

8、。　　五、从《物权法》视角重新探讨宅基地的流转　　虽然有很多学者及法官都赞成禁止或者是限制宅基地使用权的流转，认为会导致社会不安、宅基地使用情况的混乱等。其实不然，开禁宅基地使用权的流转不会产生这种负面影响。　　（一）宅基地使用权流转不会影响集体经济组织行使宅基地所有权。　　《物权法》是目前规制宅基地效力最高的规范性文件。《物权法》将宅基地使用权规定为用益物权。有学者认为，既然宅基地的所有权归属于集体经济组织，那么农民就不能进行转让。笔者认为，虽然物权法将宅基地使用权