对公共租赁住房遇冷现象的研究

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1、对公共租赁住房遇冷现象的研究——基于上海、南京.武汉.郑州四地的数据分析•2012-12-0509:19:04林素钢来源：《价格理论与实践》2012年第07期近年来，为了解决城中低收入居民等夹心层群体的居住困难问题，我国政府推出公共租赁住房（以下简称公租房）制度，即在限定建设标准和租金水平的基础上，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。根据“十二五”规划的要求,公租房将成为我国保障性住房建设的重点，特别是人口净流入量大的大屮城市将较大幅度

2、提高公租房建设的比重。但是，随着各地公租房的陆续建成并投入使用,部分城市却出现了公租房在申请阶段即遭到了冷遇的现象。木文以上海、南京、武汉及郑州四地的公租房统计数据为基础，研究导致公租房申请率过低的原因，以期为提高公租房使用率，充分保障民生提供参考。一、我国部分城市存在公租房遇冷现象随着我国加大对保障性住房建设的重视程度，各地在2010年左右纷纷开工建设犬批公租房。资料显示：2010年全国共开工建设公共租赁住房40多万套，2012年各地新开工建设227万套公租房，2012年全国新增公共租赁住房230万套。在建

3、设过程中，中央和地方政府投入了较多的资金，2012年中央补助公共租赁住房专项资金已达660亿元，地方政府也投入近千亿元。然而，与这种形势不相适应的现象是部分城市却岀现公租房中请率过低现象。有关数据显示，2011年武汉山推出首批899套公租房，只有317户符合资格的家庭提出巾请，巾请率为35%,至2012年3月有210户办理入住手续，入住率仅有23%,空置率达七成。郑州IIJ2011年底面向社会公开配租的1353套公租房,截至2012年3月底仅收到628份申请，申请率不足50%。遇冷现象不仅发生在中原城市，在商

4、品住房价格不断高涨的长三角地区也岀现了同样的情况。上海市首批两个市统筹公租房项目共5100套房源，尽管申请口期被一再延长，但至2012年3月首轮申请截止期限，申请总量仅约2000户，申请率不足40%,实际签约率更低。南京市在四大保障房片区首次配建的公租房达1.1万套，其中6000套公租房在2012年底可实现“拎包入住”,但从2011年底起开始接受中请，近半年的时间只有300多户递交了中请。公租房建设及使用，解决了夹心层群体的居住困难，改善市场供给结构，调整住房消费结构，引导和分流居住需求，并在一定程度上减轻了

5、高房价问题对民众所造成的负担，有利于稳定住房价格。然而如果公租房入住率过低，造成公租房闲置过高，即造成公共资源的浪费，也不利于对当前的高房价形成有效遏制，彩响房地产市场的持续健康发展。二、当前公租房遇冷现象的原因分析公共租赁房建设是国家保障居民生活，提高居民生活水平的至要举措。然而,较低的公租房申请率使得这一政策惠民作用较低，这与较大规模的公租房投入形成了较大的反差。深入分析造成公租房中请率过低的原因，可以为提供有针对性的政策提供参考。1.对公租房需求状况缺乏充分的前期调研。各地方政府与上级政府签订公租房建设

6、责任书后，急于在规定时期内完成任务指标，而没有对本地公租房的需求状况开展足够的调研，如符合要求的潜在中请者的数量规模，中请者的家庭构成状况、收入水平以及其对公租房的需求面积、租金承受水平等信息都未充分掌握,没有研究如何针对申请者的需求开发出适销对路的产品，就仓促上马进行开工建设，这样建造的公租房自然就很可能遭到市场冷遇。同时，部分地方政府出于财政预算较为紧张，在保障性住房建设方面投入力不从心，只能求助于市场，片面强调用市场的方法来建设和管理公租房，导致公租房的建设和运营成木增加，削弱其对中请者的吸引力。还有些

7、地方政府担心公租房的建设和运营冲击本地区的普通商品住房市场，进而对地方财政收入带来不利影响。因此，对公租房项H的选址和价榕等方面进行限制，使得公租房无法体现优势，保障性质不能充分显现。1.公租房配租租金髙。各地在制定公租房租金时，基本遵循保本微利的原则,以准市场租金或略低丁市场租金的标准进行发租。但由于各城市公租房项冃大多数是在近年来投资兴建的，持续上涨的物价水平导致建造成本偏高。另外，为了便于租住者即时入住，公租房都进行了装修，进一步增加了建设成本。因此，即使按照保木微利的原则，制定出来的租金也很难人幅低丁

8、•市场价。而公共租赁住房的申请者属于城市中低收入群体，对租金水平非常敏感。与申请者偏低的月收入相比，公租房略有优惠的租金也还是相对较高。所以，川请者依然较为青睐性价比高的老公房或更便宜的城屮村民房。2.准入门槛高，定位不精确。为了体现公租房的社会保障功能，各地在制定公租房的申请办法中，普遍设置了较为严格的准入门槛，针对申请者的收入水平、工作年限等方面作了详细而严格的规定。如上海市规定新就业职工申请者