公共租赁住房bot建设模式的研究

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1、浙江大学工程硕士学位论文公共租赁住房BOT建设模式研究1绪论1．1研究背景住房是人类生存和发展的必要条件，一直备受社会各界的关注。目前我国正处于经济社会和城市化进程迅速发展的时期，人民生活水平得到明显改善，其对住房条件的要求也不断提高。但随着居民收入差距的不断扩大和商品房价格的不断攀升，绝大多数中低收入家庭靠自身已经很难解决住房问题。以本人所在的杭州市为例，杭州市的经济发展很快，连续十八年GDP增长率都在10％以上。2008年，杭州市人均地区生产总值超过1万美元，按户籍人1：2计算比上年增长10．1％人均可支配收入2．41万元增长11．1％但是居民收入的增长赶不上房

2、价的增长，杭州市2006、2007和2008年3年房价收入比分别达到8．9、10．2和10．3，呈逐年递增的趋势n1。房价收入比高出全国平均水平房价涨幅过快过高，已远远超出中低收入家庭的承受能力，特别是低收入家庭低收入家庭的住房供需矛盾尤其突出。我国政府于1998年出台了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国务院23号文件)，政府就提出了“建立多层次新型住房供应体系，满足不同收入群众对住房的需求”。也就是“保障归保障、市场归市场”的住房建设“双轨制”，但是由于保障房的准公共产品属性，需要中央和地方政府财政的不断投入，保障房的建设一直滞后于经济

3、建设的发展。如果把保障房和商品房比作两架马车，保障房的建设已经远远的摔在了后面。“我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房。”地产界的代表人物，华远地产的任志强就公开不止一次的在媒体上为高房价辩解。公开数据表明，1998年以来，主要的保障房类型之一经济适用房投资增长及比重逐步下降，2002年、2004年和2005年3年均为负增长，2005年同比减少6．8％；经济适用房在房地产开发投资中的占比由1999年16．56％的最高值持续下降为2007年的3．3％。政府对廉租房建设的投入也更为有限，8年来解决的住房困难户只有50万户左右心1。我国实施保障房制度以来，全国

4、受益的低收入家庭总数还达不到实际应保障人数的1％，造成保障房建设在我国发展缓慢的原因主要有以下几点：(1)保障房保障资金来源问题浙江大学工程硕士学位论文公共租赁住房BOT建设模式研究(2)保障房建设的土地供应问题(3)保障房建设对商品房市场的冲击对政府土地收益的负面影响(4)保障房建设指标未纳入地方政府的政绩考核保障房建设进度缓慢的深层次原因是，保障房建设与“土地财政”的直接冲突。以浙江省为例，公开资料显示，2010上半年，浙江房地产业的税收收入达475．8亿元，同比增长82．1％，对地方财政收入增长的贡献率达63．7％。D1“土地财政"使得地方政府过于依赖土地出让

5、所获得的收益，保障房建设所需的地和钱，以及对商品房市场的冲击等带来政府土地收益的负面影响。住房是人生存的刚性需求，享受住房服务是基本人权的内容(联合国人权公约)，然而，高启的房价，畸形的房价收入比，正在引发中国深层次的矛盾，正是在这样的一个背景下，2007年，国务院印发实施《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，住房问题得到了中央政府前所未有的高度重视。党的十七大报告和2008年政府工作报告中，住房保障已成为一项关系社会稳定与和谐的民生问题，保障性住房的建设在今后的一定时期内将成为各级政府安居工作的重点。《“十二五”规划纲要》的指标体系中新增了城镇保障性安居工

6、程建设这一约束性指标(见表1-1)，通过行政力量，推进城镇保障性安居工程建设。表1-1“十二五”时期城镇保障性安居工程建设规划目标H1(万套)指标2011盔2015年年均增长(％)属性城镇保障性【3600】约束性安居工程建设表1-2未来5-10年保障房和商品房供给情况对比D1新增商品房新增保障房产均住房人均住房指标(万套)套数面积1998·2010510010000．89302010-2015350036000．9332015-2020300021001．136浙江大学工程硕士学位论文公共租赁住房BOT建设模式研究随着2011年1000万套、2012年700万套，“

7、十二五”3600万套保障房建设目标(表卜2)逐步从政治决策转换为地方政府的切实推进，意味着中国的住宅市场“保障归保障、市场归市场”的双层格局初步形成。表1-3“十二五”3600万套保障房建设目标任务分解(万套)年度建设年度目标分解年度目标经济房+两限房廉租房公租房棚户区改造201110002001502504002012800160120280240201360012090210180201460012090270120201560012090270120((“十二五”规划纲要》中指出：“重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。”“十二五”期间，将建