公共租赁住房被弃租现象的政策法律分析

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1、公共租赁住房被“弃租”现象的政策法律分析-法律公共租赁住房被“弃租”现象的政策法律分析孟庆瑜，陈雪（1．河北大学政法学院，河北保定071002；2．重庆大学法学院，重庆400045）摘要：加快公共租赁住房建设和供给是国家构建住房保障体系的重要举措，但一些地区的公共租赁住房建成后却遭遇了大量被“弃租”的尴尬。其中的缘由主要在于公共租赁住房的选址偏远和租金优．势小，而面向对象狭窄、房屋质量瑕疵、社区管理僵化和服务水平低等则进一步加剧了“弃租”现象的发生。为了使公共租赁住房最大限度地符合住房保障对象的需求，我们需要实行商品住房普遍强制配套建设公共租赁住房，不同

2、房源参照周围市场租金分别定价方式，加大政府对住房保障的资金投入，根据保障对象的经济状况发放房租补贴，有针对性地提高住房困难群体的房租承受能力等制度对策，从根本上解决公共租赁住房被“弃租”的问题。关键词：公共租赁住房；弃租；配建制度；房租补贴中图分类号：DF458文献标识码：A文章编号：1002-3933(2014)04-0044-10一、问题的提出长时期以来我国的保障性住房一直以经济适用房和廉租住房为主，但这两种保障性住房面向群体狭窄，形成了两个住房“夹心层”群体，即收入超过廉租住房申请标准、但无力购买经济适用房的人群和收入超过经济适用房申请标准、但无力

3、购买商品房的人群…。并且经济适用住房因存在套利空间，以至经常成为滋生“权力寻租”的温床。鉴于这些问题，我国政府将目光转向公共租赁住房，提出要大力发展公共租赁住房作为保障住房的主要形式。2010年6月8日住建部等七部委联合印发了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，自此我国开始大力推行公共租赁住房制度，在2011年开工的1000万套保障性住房里有230多万套公共租赁住房，在2012年700万套保障住房计划中公共租赁住房的数量仍然很大。公共租赁住房扩大了住房保障范围，有利于消除住房“夹心层”；以租赁方式提供保障，可以有效减少“寻租”空间；提供的大量租赁房源

4、还可以在一定程度上缓解人们“恐慌购房”现象，引导“先租后买”正确住房消费形态的形成，促进房价稳定。在公共租赁住房制度实行较好的地区，如重庆、天津、厦门等地，公共租赁住房已经开始发挥不同程度的积极作用。但是随着各地公共租赁住房的陆续建成，在配租时却出现了意想不到的尴尬：很多地区的公共租赁住房大量被“弃租”。据武汉晚报报道，2012年初武汉洪山区首批公共租赁住房遇冷，899套房子仅租出去210套，仅占首批房源的23%。上海首批两处市筹公共租赁住房累计房源为5100套，受理申请总量约2000户，占供应房源总量的四成左右。郑州2011年底开始面向社会公开配租15

5、51套公共租赁住房，截至2012年3月底递交申请的仅有628户，不足一半。北京首批120套公共租赁住房配租，只有60户愿意入住。南京2012年底公共租赁住房可以交付6000套，但直到2012年6月申请工作启动半年以来，全市约有1.7万户符合条件的家庭，只有300多户递交了申请。各“弃租”现象严重的地区也采取了各种应对措施，北京市住建委2012年4月27日发布了《关于公共租赁住房租金补贴对象及租金补贴标准有关问题的通知》，对承租家庭分为六档给予租金补贴，以减轻承租人的租金负担；武汉市洪山区在2012年5月份对公共租赁住房申请人的收入、工作年限、社保等要求都

6、有所放宽；南京市将实行“差别化租金”，与北京做法类似；郑州市采取的措施有实行商品住房和经济适用房配建公共租赁住房、优化大型保障社区选址、增建小户型、实行市场租金挂钩、动态调整准入门槛和租金等。“弃租”现象的直接原因是这些公共租赁住房不符合住房保障对象的需求。各地采取的这些应对措施虽然在短时间内有一定效果，但这些措施都没有使公共租赁住房最大程度符合住房保障对象的需求，也就没能从根本上解决“弃租”问题，随着公共租赁住房数量的逐渐增多，还会出现新一轮的“弃租”现象。为从根本上解决“弃租”问题，为住房保障对象提供最大限度符合其需求的公共租赁住房，我们应当首先分析

7、被“弃租”的公共租赁住房与住房保障对象需求之间的差距。二、公共租赁住房被“弃租”的成因解析（一）选址偏远选址偏远是我国公共租赁住房被“弃租”的两个最主要原因之一。上文提到的几个“弃租”现象严重地区和我国其他很多地区的公共租赁住房选址都较偏远，在各媒体对“弃租”的调查中发现，大部分住房保障对象的工作地点在中心城区，这些人中的很多都对通勤时间和生活方便程度相当敏感，他们宁愿在中心城区租赁面积小、条件差的住房，甚至“群租”住房，也不愿意去租离工作地点较远、装修条件较好的公共租赁住房。造成偏远选址的原因很多。首先，缺少相关激励。虽然住建部和国务院都对公共租赁住房

8、的选址布局作出规定，但都仅是指导性规定，上级政府也没有将选址布局合理性作为公共租