基於產權視角的中國土地問題探析

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1、基於產權視角的中國土地問題探析土地產權是土地資源配置的制度安排，其重要意義是在城鎮化背景下土地資産化體現出來的。市場經濟條件下，土地具有瞭資產與資本的屬性。土地產權也正是在這個背景下，由單一的所有權發展為包含使用權、發展權等一系列權利的權利束。更重要的是，現代經濟環境下土地問題的復雜性、緊迫性與產權問題密切相關。中國土地産權問題中國土地產權自新中國成立後逐漸完成瞭從私有到公有的轉變，並在法律中確定瞭中土地制度的城鄉二元體制：城市土地國傢所有；農村土地集體所有。可以說，這是中國土地産權確定的雛形，雖然其後隨著法律體系的

2、完善，我國土地産權體系存在小范圍的修改，但國有和集體所有的二元屬性並沒有根本性改變。這樣一種產權制度安排，事實上是與當時國傢的重點發展戰略相配合的，即傢成立之初，百業待興,需要舉全國之力實現重點城市和重點産業的發展。也正是在那個背景下，土地産權的城鄉二元體制才可以維持至今然而，時至今日，中國已經步入瞭另外一個發展階段，按照當時確立的階段性思路來看，即城市反哺農村，工業反哺農業。但是，當時形成的土地產權壁壘使這一政策思路受到瞭阻礙，反映到現實中，我國當前各種土地問題的產生，特別是農村土地問題，或多或少都與產權制度的不完

3、善有關首先，産權主體虛置。規劃中城市建成區的劃定，給城市與農村形成瞭一個空間上的阻隔,上一條線，線內外的人、物都有巨大的差別。城市居民享受到的種種福利待遇都延伸不到農村，隻因為當時產權的確定將農村土地賦予瞭一個集體特質：農村土地集體所有，集體即為全體村民，土地即為村民終身的保障。然而，問題出現瞭，城市的擴張要將集體產權的土地轉變為國有產權，物權法的規定，權利的變更需要補償，然而集體土地産權主體卻不明晰，相應的農村土地征為有後，補償很難完全落實到具體的村民，所以出現瞭當前征地過程中的種種社會矛盾：作為農民生活資料、生產

4、資料的土地被征走後，補償的不到位，使“農民生活水平不降低，長遠生計有保障”這一目標一定程度上成瞭一張“空頭支票”；産權主體變更過程中巨大的資金成本、社會成本最終都要由國傢來承擔；最重要的，城市化擴張過程中,土地的資產溢價分配不合理催生瞭一大批食利階層、尋租群體，進一步加劇瞭社會財富的不合理極化其次，產權權利束不完整。完整的產權應該是包含所有權、使用權、發展權等一系列權利的權利束，但是我國權利法律體系建立還不完善，這就有一個産權殘缺的問題。具體到土地産權，當前存在的一個主要問題是土地產權中很重要的發展權得不到重視，公權

5、主體政府，私權主體市場都聚焦於土地所有權或使用權，較少關註涉及未來的發展權。特別是農村集體土地，對發展權的忽視是很多問題產生的根源。仍然以補償為例，農村集體土地征為國有的過程中，更多的是針對土地的現有用途進行補償，看似合理的程序，事實上忽略瞭發展權，這也是土地資產溢價分配始終存在問題的根源。集體變國有，農村得到的不應僅僅是農地補償價，更多的應該根據該片土地未來的用途及資產價格在國傢、市場及農民三方主體中進行合理分配。隻有這樣，才能達到權利的終極目標公平再次，國有土地與集體土地產權權能的不統一是現在農村土地改革諸多壁壘

6、的根本。當前國傢對農村土地的一個主要改革思路是通過制度、産權的調整逐步放開農村土地市場，盤活農村土地資産，從而激活農村巨大的內需市場。因此，近年來農村土地流轉等議題才變得越來越熱，但是實際改革中，由於固有產權條件的約束，農村土地產權權能實際是極不完整的，真正地實現農村土地的市場化流轉面臨著諸多瓶頸式的改革土地產權的國際比較産權基礎。各國對待土地産權的方式方法不一，總體來看，有些國傢處理土地問題以所有權為基礎，而另外一些國傢將所有權虛置，土地的產權權能主要通過使用權來表現。前者的代表是美日等發達國傢，以土地私有為基礎，

7、進行土地的資源、資產使用和運作，關於此，可見《美國法律講話》的表述：“私有財產的存在是美國生活方式的基礎”；而後者可見英聯邦在這些國傢裡，土地共有，如英國，土地屬於英皇所有，任何單位和個人使用土地都要通過批租的方式獲得。比較這兩種方式，所有權為基礎的土地産權，使用權的權能相對較小，而所有權虛置的國傢裡，相應的使用權權能相對擴大，獲得土地使用權的個人同樣可以進行土地的繼承、買賣、處置產權所有形式。這裡說的產權類別主要是指土地的共有或私有。從現有情況看，各國共有或私有的形成基礎不一，如美、日等發達國傢建國始即實行土地産權

8、的私人所有制，而一些發展中國傢，如印度則是通過獨立後的改革逐步確立起瞭土地私有制;而前蘇聯、中國的土地制度則是國傢所有和集體所有為代表，團體或個人隻能獲取土地的使用權如果單純從理論上講，土地共有容易産生“公地悲劇”,土地私有從市場經濟角度看可以提高資源、資産的使用效率，那麼對產權的探討僅僅停留在表面即可。然而各國土地産權形成的基礎及存在的條件不