土地承包經營權出租問題研究

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1、土地承包經營權出租問題研究摘要:文章系統地分析瞭土地承包經營權出租的法律特征，農村集體經濟組織在土地承包經營權出租中介入行為與承包方和承租方的法律關系及土地承包經營權出租的法律制度缺陷，為進一步規范土地承包經營權出租行為提出瞭完善相關法律制度的建議關鍵詞：土地承包權；出租農民依據《中華人民共和國農村土地承包法》（以下簡稱《農村土地承包法》）獲得瞭土地承包經營權，並“依法享有承包地使用、收益和土地承包經營權流轉的權利，有權自主組織生產經營和處置產品”，可見，土地承包經營權包括瞭對承包土地的使用、收益和部分的處分權能。按照物權理

2、論，土地承包經營權的使用權能可以與土地承包經營權主體（即農戶）相分離，也就是說農戶可以依法將其承包地的使用權讓與他人，並從中獲得收益。土地承包權可以與使用權相分離也在《農村土地承包法》中得到認可,也就是農民享有“土地承包經營權流轉的權利”。“在穩定傢庭承包經營制度的基礎上，允許土地使用權合理流轉，是農業發展的客觀要求，也符合黨的一貫政策”。農村土地承包經營權流轉是農村經濟發展、農村勞動力轉移的必然結果。按照“依法、自願、有償”原則，搞活土地承包經營權流轉,對推進土地適度規模經營、優化農村土地資源配置，進而促進農村經濟發展起著

3、重要作用。當前，農村土地承包經營權流轉進程明顯加快，流轉面越來越大。以北京為例,2000年底，土地流轉面積43.4萬畝，占耕地面積的8.5%；截至2007年底，土地流轉面積214.6萬畝，占確權面積的45%o可見，土地承包經營權流轉面積，由2002年的不足10%,發展到現在的近50%,增長瞭40個百分點。土地承包經營權流轉方式多樣，並呈現出以出租獨占半壁江山的態勢。以北京為例，在確權確地流轉面積中，出租占45%；轉包占29.9%；轉讓占16.5%；入股占5.7%；互換占1.1%；其他占1.8%o因此，有必要對出租流轉方式進行

4、深入研究，使土地承包經營權依法流轉，保護農民利益，促進農村經濟健康發展一、土地承包經營權出租法理分析土地承包經營權出租，指承包方作為出租方將自己承包的土地在一定期限內全部或部分承包地使用權租賃給他人，並收取租金的行為。土地承包經營權出租的法律特征體現在以下幾方面:（一）承租方的特殊規定性土地承包經營權的受讓方不僅限於農村集體經濟組織的成員，而是具有“農業經營能力”的所有人，包括具有農業經營能力的企業、其他組織和個人。農業經營能力如何衡量，法律並未規定。實踐中多為農業公司（如種業、養殖、畜牧等）、專業合作社、農場和農戶等。他們

5、有的具有對承包地合理利用與開發的雄厚資金（農業公司）；有的具有土地利用的經驗（如農戶、農場）；有的具有服務於土地利用與開發的能力（如專業合作社）。因此農業經營能力表現為投資能力、耕種能力和服務能力。對於有能力承租承包地的承租方而言，“在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權”。在分析土地承包經營權承租方特殊規定時，有一個問題值得思考，即發包方是否可以成為土地承包經營權的承租方?從上述分析可以得出，隻要發包方即農村集體經濟組織具有農業經營能力，就可以成為其承租人（二）出租方不喪失土地承包經營權的本質規定性土地承包經營權出租後

6、，“承包方與發包方的承包關系不變”，土地承包權人將承包地的使用權讓渡給承租人，實現承包權與使用權的分離，這是土地承包經營權出租的本質屬性。土地承包經營權出租後，雖然土地不再由原承包人耕種，但土地承包經營權的主體沒有發生變化，也就是承包方與發包方的承包關系不變,這是由土地承包經營權主體身份的特殊性決定的，即“農村集體經濟組織成員有權依法承包由本集體經濟組織發包的農村土地”。土地承包經營權出租後,承包權人仍然依法享有應有的權利和承擔相應的義務,前者如承包地被依法征用、占用的，有權獲得相應的補償等。後者如果承包地被用於非農業建設，

7、或對承包地造成永久性損害，及其他違反法律行政法規或者承包合同的行為，即使是承租方原因造成,承包方也要承擔相應的法律責任（三）出租承包地不改變農業用途的強制規定性土地承包經營權出租後,承租方不得改變土地的農業用途，這種規定是強制性的，不以出租方和和承租方的意志為轉移。法律課以這種強制性義務,是土地用途管制原則的具體體現。土地作為一種有限的資源，要實現可持續性利用，就應當強化土地利用的政府調控。通過土地利用規劃對土地用途轉變實行嚴格控制,達到引導土地合理利用，促進區域經濟、社會與環境的協調發展的目的。土地農業用途,就是用於農業的

8、土地，是指“直接用於農業生産的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等”o特別是承包地為耕地的應當按照土地管理法的規定，不能擅自改變耕地屬性，對於劃入基本農田保護區的耕地，禁止“發展林果業和挖塘養魚”。土地用途不得改變，不是指土地上生產經營產品種類的改變，相反承租方可以自主組織