美国房产税制度研究分析报告

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1、美国房产税制度研究分析报告2018年3月1•美国房产稅制度核心内容22.美国房产稅制解析22.1美国房产稅的历史一一两轮制度变迁22.2美国房地产市场概况和家庭稅负43.谁来征收？用于何处？一一征收主体和用途介绍53.1征收主体为地方政府，也是其最重要收入来源53.2主要用于地方政府公共开支，也是该地学区质量的重要保障74.如何征收？如何缴纳？一一稅基、稅率、缴纳方式介绍84.1"以需定收〃方式确定稅率84.2核心在于不动产价值的估算94.3征管制度与缴纳程序114.4延期权利和处罚条款115.有何优惠

2、？有何限制？一一美国房产稅优惠及限制条约125.1纷繁多样的稅收优惠政策125.2体系化的限制条款131•美国房产稅制度核心内容在美国近两个世纪的发展过程中，不断地变化和迭代，形成了当前比较完善的房产稅制度模式，具备了稅率由郡、市政府根据各级预算制定、完善的稅基评估机制、领先的评估技术和体系化的稅收优惠政策等特质。征稅宗旨主要在于为州及地方政府提供持续可靠的财政收入，为城市基建提供稳定的资金支持。州以下地方政府的主体稅种和最重要的收入来源。目前美国的房产稅已发展成为州以下地方政府的主体稅种和最重要的收入

3、来源，同时也其是平衡地方财政预算的重要手段，平均占到地方政府总财政收入的50%以上（调整后口径）。而房产稅的支出也主要用于反哺当地的公共服务，包括消防、治安、道路交通、教育、环境改善等一系列内容。美国房产稅稅率、稅基会动态变化，征收制度和缴纳制度完善。美国房产稅稅率一般"以需定收〃，全美各个州总体在0.2-2.5%的区间。稅基以房地产评估价值为主（乘以一定征稅比例），评估方式主要包括市场比较法、重置成本法、入息收入法等等，不同州采取方式不同。每年美国各个地区征收的房产稅会根据稅率、稅基的变化而变化，在房

4、价上涨较快的时候也会动态调整稅负压力，完善的征管制度和缴纳制度保障了稅收收入的到位，但拖欠的情况依然无法避免，每年还是有超过100亿美金房产稅金拖欠。有稅收优惠、有稅负限制，整体家庭稅负并不高。经过漫长的制度变迁，目前美国房产稅制度包括对纳稅人的稅收优惠，以及限制地方政府稅负权利的限制条款，这也是纳稅人和政府相互博弈的结果。优惠政策包括对特定人群免稅、减稅、延期纳稅和稅收抵扣。同时为了限制稅负的无节制上调，还出台了一系列稅率限制、房产稅收入增速限制、评估价值增长限制等等。美国房产稅制度通过差别化政策降低

5、了不同收入纳稅人的稅负压力，房产稅占家庭收入的比重在3%左右。2•美国房产稅制解析2.1美国房产税的历史一一两轮制度变迁房产稅作为国际通用稅种之一，最早由英国在1601年在《贫困救济》法案中以家庭稅（（DomesticRate）的名义进行征收。而作为世界上稅制最完善的国家之一，美国在1787年宪法的第一条第二款中授予了联邦政府可征收直接税的权力，其中就包括房产稅，其征收目的主要是为了满足独立战争中巨额经费支出的需要。伊利诺伊州从1818年开始实行一般财产稅制度，对各类动产、不动产实行同一稅率征收。到19

6、世纪中期各州相继独立后，为了克服当时普遍存在的财政危机，各州政府开始引进这一制度，陆续针对房屋进行课稅°第一轮制度一一二十世纪初期，随着美国城市化进程的加速，房屋价格随之水涨船高，其带动的稅收增长带来了巨大的公众支出压力，各级政府幵始推动美国房产稅的第一轮制度变迁。针对低收入家庭和老年人的减免稅收政策、房产稅高于一定稅额后的自动减免的断路器(CircuitBreaker)等制度陆续在各州建立。同时由于绝大多数税负压力由从州政府转移到了地方政府，房产稅的征收和支配主体也发生了同样的转移。第二轮制度到了20

7、世纪70年代，由于美国的经济发展陷入"滞涨〃困境，房产价格的上涨带来稅负的急剧提升。美国各州再次大规模出台以稅收限制为特征的新房产稅政策，开启了房产稅的第二轮制度变迁。期间最具有影响力的就是加州在1978年的第13号提案，该提案囊括了计稅房价调整、交易环节减免重复征稅、税收增长限制等方面，为其他各州重构房产稅制度提供了蓝本。经过长期的运作和调整，目前美国业已形成了一套较为完善的房产稅稅收政策体系，它以对不动产及其建筑物等统一征收财产稅为主体，具备了稅率由郡、市政府根据各级预算制定、完善的稅基评估机制、领

8、先的评估技术和体系化的稅收优惠政策等特质。其征稅宗旨主要在于为州及地方政府提供持续可靠的财政收入，为城市基建提供稳定的资金支持。图表：美国房产稅历史变迁1787年槌夂A韓包的权力对各类动产.不动产实行同一税率征收•房价上涨帝来的支出圧力掩动了杲一乾制度变迁•涉及K免■复征税.税收增长限制等方面的凱二I乾创度变迁20总配70年代开怡引进一般财产税利度・陆针对房用进行课2.2美国房地产市场概况和家庭税负美国实行多元化的土地所有制，土地属性具有私