房地产企业精细化管控体系设计

《房地产企业精细化管控体系设计》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、摘要：中国的房地产行业经过近三十年的发展，已经由最初的粗放式管理模式进入到现在的相对精细化管理阶段，在这种背景情况下，依靠精细化管控模式、拥有现代企业管理制度的一批房地产公词，逐步走到了国内甚至国际行业的前列。这些企业成功的一个基本条件就是设计精细化管控体系，它能够为企业提供完善的设计管理管控模式、组织架构、工作流程、标准化体系，能够满足企业多项目快速滚动开发所需要的设计管理支持，同时能够形成自己的产品系列风格，建立强大的市场品牌营销能力，从而达到快速、稳定发展的冃的。本文主要研究了目前形势下房地产行业设计精细化管控体

2、系的重要性和研究的意义，并对精细化管控体系涉及到的管控模式、组织架构、流程制度、单项目设计精细化管理、设计标准化研发、部门协作、战略单位合作、信息化系统建设等方面进行了分别阐述，同时结合行业标杆企业金地集团的设计精细化管控体系进行了案例分析，实例论证了设计精细化管控体系对于当前房地产行业发展的重要性，最后展望了新形势下设计精细化管控体系的发展方向和成熟模式的探讨。设计精细化管控体系是目前房地产企业在激烈的竞争环境中寻求突破、快速发展的一个重要措施和保障，特别是在国家政策调控不断加强、房企平均利润逐渐透明的情况下，借助设

3、计精细化管控体系能够保证企业的市场品牌号召力，达到快速拿地和开发从而提高资金周转率来实现企业的稳步壮大发展。关键词：房地产;设计精细化;管控体系;研究第一章绪论1・1研究背景1.1.1我国房地产发展的几个阶段1•起步阶段（1981年一1991年）：上世纪80年代初，受改革开放影响，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，但是有别于政府和事业单位福利分房政策。2.非理性炒作与调整推进阶段（1992年一1995年）：由于特区房地产开发的成功，中国在海南、北海、广州等沿海城市逐步推进房地产开发建设工作;但1993年由于海南房地产

4、开发市场泡沫严重，国家进行了首次政策调控：银行贷款停止，造成房地产整个市场波澜不兴。3•相对稳定协调发展阶段（1995年一2003年）：1998年下半年，由于市场萎靡，政府出台了一系列的刺激房地产发展的政策来带动经济发展，最重要的政策就是取消福利分房，使得有效需求在短期内爆发并人幅快速上升；同时金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求;价格政策也取消了物价局限价控制，使得房价上涨成为可能。1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，但是暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产

5、业成为社会关注的焦点。4•价格持续上扬，多项调控措施岀台的新阶段（2004年一2007年）:针对房价快速上涨状况，2004-2006年政府实施不断的宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，进行供给与需求双向调控，以调控需求为主，同时调整房地产产品结构。房地产行业正在发生一系列的转变:由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以上地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。5.房价一路攀升，房

6、地产进入深度调整阶段（2008年末一至今）:2008年末全球经济危机使得全国楼市面临最为严重的一次房地产危机;2009年，政府出台一系列振兴经济的一揽子计划，其中对房地产包插了金融、税收等多项优惠政策，对于房地产市场能够平稳度过危机起到了关键作用。2010年，房价开始全面上涨。2010年下半年国家即开始逐渐取消优惠政策，进入9月份，优惠政策全面取消，提高二套房首付也预示着宏观政策调控由松转紧，国家开始对房地产市场进行全面调控。调控目的十分明显，就是抑制房价的过快增长，尤其是打击投机投资型需求成为关键。除了严厉的政策外，

7、政府对于保障性住房建设的投资也是史无前例，未来大量保障性住房的入市对于平抑房价、稳定房地产市场，解决屮低收入阶层住房问题起到最为直接的作用。房地产市场走出了楼市危机，却走进了深度调整时期。1.1.2房地产开发特点及基本流程房地产开发特点：a.开发规模大、工程项目多、类型复杂房地产综合开发要具有相当规模，不管是城市新区开发还是城市旧区的开发，都应该是成片成街，或在更大区域内配套进行。由于开发面积大，并要求配套建设，所以开发区内项目必须很多，并且建设类型也复杂。b・开发周期长、投资量大开发项目，从规划、立项、征地、动迁到竣

8、工交付使用，需要很长一段时间，由于规模大、项冃多、周期长，再加上土地价格和建筑材料价格较高的因素，决定了房地产综合开发具有投资大、回收期长的特点。因此，房地产综合开发需要强大的银行、财政、保险等金融系统的支持。C.涉及面广房地产开发涉及部门多，如规划、勘测、施工、市政、供电、电讯、房管、环保、税务、工商、审计、金融、文教、卫生等上