同策上海徐汇滨江1885-K-1地块高端商务项目可行性分析年前期策划

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1、同策上海徐汇滨江1885-K-1地块高端商务项目可行性分析年前期策划徐汇滨江1885-K-1地块可行性分析201110谨呈：上海玖慧投资发展有限公司本报告需解决的核心问题在土地属性及户型面积限定的情况下，选择风险收益关系最佳的物业类型组合？第一部分：核心导读可发展物业类型可发展物业类型总部办公产品标准办公产品类住宅产品商业产品1234区域发展属性区域规划属性区域开发属性区域交通属性对本案的启不浦江两岸开发是上海未来重点开发的区域。本项目处于浦江两岸开发轴的南段位置，是陆家嘴之后最大的片区开发机会之

2、一，未来发展潜力巨大。处于上海发展的主轴线上，未来将受到主轴带经济利好的直接辐射。区域未来规划六大功能区，本案所处出位置规划为滨江休闲居住商务区，距离徐家汇城市副屮心5-6公里，未来将成为滨江板块的商务办公居住屮心。本项目处于商务片区临江区域，具备高端滨江商务资源与景观资源。2010年始，滨江景观带已基本建设完成，开发顺序是从西往东推进。本案位于的商务办公区域将实行大规模的集中开发，容易形成聚集效应。滨江开发已进入实质性阶段，政府对其重视。未来轨交11号线的延伸段，出行便捷。两条越江隧道，拉近了徐

3、汇滨江地带与浦东的距离。区域土地的现实性和未来性向我们昭示，从城市远期发展的态势来看，这块土地的开发潜力是无可估量的。徐汇区作为上海城市副中心的地位，在全市经济发展屮起着举足轻重的作用，因此对于本项目的把握应站在徐汇区城市发展的高度来衡量。土地属性总结标准办公市场总结宏观市场区域现状未来竞争对木案的启示10年全市办公楼销售触底反弹，量价齐升，供应量及吸纳量大幅增加。250平米以上的办公产品需求量增长较快，且呈现供不应求态势。徐汇办公市场10年开始放量，11年至今成交量已超越10年全年成交额。徐汇区

4、标准办公项目目前多位于徐家汇、宜山路和酒河泾商圈。徐家汇商圈高端办公楼较多，且商务氛围浓厚，配套较为完善。宜山路商圈则以中高档办公楼为主；漕河泾商圈以电子类企业等中档办公楼为主。区域内甲级写字楼项FI都取得了较好的销售业绩徐汇未来商办土地供应主要集屮在滨江、龙华、南站板块。区域外竞争主要来自北外滩、世博板块以及最为成熟的陆家嘴。但同质化直面的竞争的压力相对不大，多为企业定向销售全市标准办公项目需求量和价格上升，总体出现回暖迹象。区域在售高端办公项目较少，得到了理想的销售业绩。本案具有打造高端办公项

5、目的机会。从本案规划及户型限制来看，甲级办公是较理想的选择。总部办公市场总结总部办公特征总部办公市场对本案的启示相对于传统CBD内高楼林立的写字楼，总部独栋办公更能带来企业的优越感以及名片效应，和更舒适的办公环境。总部办公主要凸显企业的独特形象，彰显企业实力。能带来专属的24小时服务，相对较为私密的空间划分，更舒适的办公环境;便于公司内部区域划分。相对更为便捷的交通环境。内中环内总部办公项目稀缺；全市大面积办公产品需求量有上升趋势，总部办公H益受到众多企业的重视，结合本案区位及规划条件，此类产品具

6、有较好的市场机会。目前全市总部办公集中在外环外，内屮环间总部办公项目十分稀缺。从2010年至2011年的全市大面积办公产品的去化量中可以发现，1000-2000平米为主力需求面积段，且有面积需求增大趋势。总部办公产品能获得比标准办公产品较好的溢价。宏观市场分析区域市场分析类住宅风险对木案的启示住宅限购之下，类住宅项目成交依然惨淡。全市大平层公寓板块特征比较明显，已经逐渐成为全市豪宅主流产甜。全市大平层公寓面临去化较慢，存量増加的压力。未来三年之后，全市将有约466万方的高端住宅体量推出市区内大户型

7、类住宅成交惨淡，并未受到住宅限购刺激，且未来高端住宅的巨大供应量也压缩了其价格上涨空间，加大了市场风险程度。类住宅产品增加了规划的难度，未来面临较大的政策不确定性，规划此类产品的风险较大。区域目前类住宅均集中于北区，主力面积段在40-160平米Z间。基本在200平以内，100平以上的基本处于滞销状态。在限购之下，仍有大户型住宅项目成交优于类住宅产品。未来三年之后，区域将有约100万方的高端住宅体量推出本案将面临东航金叶苑9>〈#990099'>33万方住宅体量的直接竞争价格受制于住宅市场面临限购取

8、消、贷款收紧等政策风险受规划设计、景观朝向、商业配套等制约类住宅市场总结商业市场总结全市商业市场徐汇商圈发展板块商圈发展对本案的启不目前全市主要商圈集屮在内环内。近年来各商圈有外扩的动作，也拉动了各区域建设的步伐，其辐射区域较广,将为中外环、外郊环等区域带来大量的人流人气。将逐步形成市级核心商业区、区域商业中心，逐渐辐射全市的商业模式。徐家汇商圈是上海市四大核心商业区之一，以及高端消费品集中地，辐射而积较大。南站商圈目前规模较小、主要以生活基本配套为主，无大型商业设施龙华商圈由于铁