上海陆陆家嘴黄浦滨江地块高端项目豪宅产品定位户型与配套解析

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1、黄浦滨江高端项目户型与配套解析类居住（销售）+办公（持有）本案定位方向如何做？定位透视——类住宅一线临江，拥有稀缺江景资源与周边豪宅产品存在竞争类住宅产品二手交易成本高解决之道研究周边豪宅市场，发掘项目机会，寻找长期持有客户。第一部分滨江豪宅分析地段项目品牌品质环境配套户型客户总价（万）销售表现陆家嘴核心汤臣一品汤臣431-597；4R内地、海外4300-9500滞销中粮海景一号中粮308-347；4R内地（自有资源）3800-4400热销陆家嘴滨江(一线）财富海景宝瑞160-340；2R-4R内地、海外800-1400热销（二线）世茂滨江世茂93-348；1R-4R内地

2、、海外600-1800热销卢湾滨江海珀日晖绿地240-619；2R-5R内地1500-3500一般黄浦滨江华润外滩九里华润179-277；3R－4R内地1200-2000热销绿城黄浦湾绿城304-349;4R内部客户资源1550-2000热销北外滩滨江白金湾鹏欣304/360;3R-4R内地1700-3000滞销滨江豪宅特征区域特征：核心金融区域，世界高端人士云集，受到各类富豪人群的认可与追捧景观特征：一线江景景观，可看到外滩景观楼盘品质：品牌开发商云集，专业的小区规划，合理的房型设计总价范围：高总价，总价段在3800-9500万户型特征：400平米以上大户型，三房到四房

3、设计陆家嘴核心区域公开时间2005-10-27占地面积20066平方米总建筑面积141894平方米主力面积431-434㎡、595-597㎡均价160000元/㎡容积率7.07总户数220户装修状态精装修建筑形态2栋40层和2栋44层的超高层组成物业费15元/月/㎡开发商汤臣海景花园（上海浦东新区）有限公司投资商香港九龙仓集团物业管理公司大峰物业公司陆家嘴核心区域——汤臣一品户型面积段面积合计面积配比套数套配比备注四房431-434㎡4108842.6％9552.8%4/2/4四房595-597㎡3874040.1％6536.1%4/2/5复式445㎡4450.5％10.

4、6％复式609㎡12181.3％21.1％复式765㎡91809.5％126.7％复式979㎡9791.0％10.6％复式1209㎡24182.5％21.1％复式1239㎡24782.6％21.1%合计96544100％180100％陆家嘴核心区域——汤臣一品4/2/4：431-434㎡4/2/5：595-597㎡陆家嘴核心区域——汤臣一品汤臣一品户型设计客厅、餐厅空间较小，扩大了居室的空间范围，这一设计理念过时，市场接受度较低。真正意义上做到了动静分离，利用较长的过道作为连接，保证了住户的私密性；最小面积段430平米。户型设计以平层为主，没有附加值。开盘以来，本案去化情

5、况一直很缓慢，06、07、08年均只售出1套，而在09年市场火热的情况下有所改善，共出售34套，均价也一路上涨达到了16万/平方米陆家嘴核心区域——汤臣一品房型面积段供应合计成交06-806-906-1006-1107-208-709-609-709-809-909-1009-11去化合计4R431-43464111152294R595-5973011111384R979111合计951111111253338陆家嘴核心区域——汤臣一品类型房型面积段06-806-906-1006-1107-208-709-609-709-809-909-1009-11总价表现4R431-

6、43437174245403943364R595-59779146887847874176056805295964R97913926成交主力面积段为431-434㎡，主力总价为4000～4400万。汤臣一品拥有1栋江景会所，建筑面积2000余平方米，由大峰物业提供物管服务，台湾晶华国际酒店集团提供管家服务。会所拥有大量的平台、露台和大面积玻璃围合的通透空间，能提供休闲、健身、游泳、桑拿、SPA及私人宴会等多种配套服务。主要功能有：室内恒温游泳池；健身设施；按摩池、桑拿/蒸气室；儿童游乐室；多功能厅；饮品吧；阅览室；草坪露台。陆家嘴核心区域——汤臣一品客户分析：■汤臣一品成

7、交客户大多为内地客户或者外籍华人，购置物业看中其地段景观资源的不可复制性，目的在于传承。■从客户成交年龄来看，年龄跨度较大从20-50岁分布较为均匀，但从实际的购买人群看，年龄集中在35-50岁居多，部分客户借用子女名义购买；■从成交面积看，40岁以下的客户群成交面积主要集中在430平米左右，而40岁以上客户则购买800平米以上大户型为主，表现出低年龄层客户追求的是楼盘的品牌效应和炫富心态，而高年龄段客户追求的是居住的舒适性。陆家嘴核心区域——汤臣一品主卖点：顶级一线江景、外滩景观、陆家嘴核心区域项目销售情况：该项目自建成后销