高端公寓及豪宅户型配比研究_陆志鑫.pdf

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1、高端公寓及豪宅户型配比研究沉淀人：陆志鑫综合体事业一部本报告是严格保密的。深圳高端公寓户型配比研究【价值梯度分类】均价9万元/㎡以上主力总价：2000～7500万元第一梯队代表项目：深圳湾1号顶级公寓豪宅均价5～7万元/㎡主力总价：900～2500万元第二梯队主流高端公寓豪宅代表项目：深业上城、深圳中心、东海国际、华侨城华寓等【第一梯队-深圳湾一号北区】大平层奢华公寓,主力面积在430-440㎡超大平面户型，约占62%；低总价户型去化较好，总价超过5千万的户型走量慢户型面积（㎡）数量（套）面积比例“目前深湾一号太贵，436㎡的要卖13万/㎡

2、多，折算下来一套房子最少也要5千6百多万，比开盘的时候翻T3-2081416%了近一倍，感觉太贵了，我还是再看看吧。”T2-4303846%——未成交客户黄女士“在深圳豪宅5千万是一个坎，超过5千万的产品能买T3-4401416%得起而且愿意买的量没那么多，像我们深湾一号一套房子过亿，还是很贵的，有很多客因为这个原因流失T4-5901315%了”T2大平层-90056%“第二批推售发现200多㎡的还是比较好卖一点，开T2顶复-170011%盘差不多就卖完了。单价提高以后400㎡以上的产品有一定的销售风险，客户比较有抗性。”合计85100%——深圳湾一号

3、项目经理推售产品面积套数单价总价销售情况前期蓄客长达一年，开盘一个2013.5.19430平4房3810万元/㎡约4000万半月全部售罄208平2房10套10万/㎡约2000万208平的全部售罄，635平售2013.10.1436平4房10套13-17万/㎡约5000-6500万出2套，436平的表现一般635平5-6房4套13-17万/㎡约8000万-1亿【第一梯队-深圳湾一号南区】南区目前推T5低区产品，以168-317㎡二到三房供应为主，受到市场的热捧户型面积（㎡）数量（套）面积比例“本次推售的产品为南区T5低区部分，共4个户型，面积段在168-

4、317㎡的二到三房。A，D户型因缺乏景T5-206（A户型）1525%观，因此单价较低，但D户型因单价和总价均低，受T5-317（B户型）1525%到一些投资客的青睐，而A户型受单价和装修风格的T5-237（C户型）1525%影响关注度最低；B，C户型拥有景观资源，客户认可度高，B户型因房间数较多，受到了更多客户的追T5-168（D户型）1525%捧。”合计60100%——深圳湾一号项目经理推售产品面积套数单价总价销售情况（A）206平2房15套8.5万元/㎡约1800万（B）317平3房15套10万/㎡约3200万前期蓄客接近两个月，当晚去2014.

5、9.25化83%，当天实现销售11.5亿，（C）237平2房15套12万/㎡约2800万B，C，D户型受到客户青睐（D）168平2房15套7.2万/㎡约1200亿【第二梯队-深业上城】户型面积相对分散，以230-358㎡三到四房供应为主，实际销售中偏小面积200㎡以下户型及南北通透的经典房型走量较快楼层合计面积（㎡）“上城的产品单价与其户型A单元B单元套数占比约1065-18、20-335-198614%面积关系不大，主要还是看约1645-18、20-335-198614%约230-5-19、21-35、37-478213%楼层，中低区30层左右的单约

6、26035-4821-35、37-478013%价约7万/㎡，高区50层以上约2825-18、20-33、35-48-8413%约3585-18、20-33、35-485-19、21-35、37-4716626%单价在11万/㎡以上”；约44152-60-183%约47050、51、52-60-224%约90150-51-20%“从销售情况来看106-164㎡约85861-62-20%合计6281-2房销售最快，因为总价较低。其次是280㎡和360㎡的楼层面积(㎡)单价总价销售情况做到南北通透经典三房销售106平一房情况也比较好。高区440㎡以164平

7、两房上户型走量最慢。”中低区230平三房5.8-8万/㎡630-2800万2013年9月28日（5-48层）260平三房开盘，截止目前282平四房为已去化55%，——深业上城销售经理约340套，164358平四房㎡以下小户型及刘文涛经典三房户型比441平五房较受市场青睐。高区470平五房11-12万/㎡4800万-1亿（50-62层）901空中大宅858空中大宅【第二梯队-东海国际】以129-259㎡二到三房供应为主力，158㎡以下一到两房小户型，因总价低投资收益率高而表现较好，复式产品并不受市场认可数量房型面积(㎡)（套）面积比例“小户型产品因总价较

8、低，走量较快，旁边的办公部分都有接近300元的租金，不少投资客看一房约77㎡788.2%重小户