嘉汇星海市场营销策略研究

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1、大连理工大学硕士学位论文嘉汇星海市场营销策略研究姓名：武刚申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：李弘20050601AbstractDespitetherapiddevelopmentinChina'shousingexplorationmarket,IheresIi11existsaisequi1ibriumbetweenthedemandsandthesupp1y.IncurrcntDa】ianhousingmarkettheinadequacyofinvestigationandanalysisinhouseconsumers*<1emands百v

2、csrisetothedeviationofhousingdevelopingoriejtati.on,whtichintunb弓irjgs,4uaboutthedamagetobothrealeslateIndustryandthesocicty.Thisartic1c,focuscdaroundtheabovementioncdproblcm,conductsmarketinvestigatjontohouseconsumers'demandsofcommodItybui1dings.andftIrthercarriesouttheanalysisint

3、ermsofhouseconsumers'demandhierarchyandmajorinfluentialfarvivaIdemand.safetydemand,sonthemeantimethemandsarcheredividedintosua1deinanemandandinvestmenIdeinand,1geonsumers'housepftSintah£tfi出s涉y缶u出1i;tiXportatione^nince?th丄erfrrXeVt丄Jrofde$ign.thcreasonabi1ienta1€1lamtecFciomtealiiU

4、idirempossibi1ityofhouses»environmentaSwe1lasmanyotherelements・大连理工大学MBA学位论文原创声明木人郑重声明：所呈交的学位论文，是木人在导师的指导下开展研究工作所取得的成果。除文中特别加以标注和致谢的地方外，论文小不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得大连理工大学或其他教冇机构的学位或证书而产生的成果（如学位论文等）。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体均己在文中以明确方式标明，本人完全意识到本声明的法律后果，并愿为此承担-切法律责任。学位论文作者（签字）：武刚口期：

5、2005年5月20口1引言1・1论文的研究背景大连国合嘉汇房地产开发有限公司（原大连泰达房地产开发有限公司）注册成立于1998年12月1日，是中国大连国际合作（集团）股份有限公司（上市公司，以下简称大连国际）独资兴办的房地产开发企业。公司注册500万美金，主营房地产开发、经营及物业管理，具有独立的法人资格，资质等级为三级。公司秉承"建筑要对生活负责”、“建造和谐空间、专注生活完美”的开发理念,依托母公司人连国际集团的支持，凭借高素质的人才队伍，快速反应的市场竞争力，迅速成为北方明珠人连知名的房地产开发企业。嘉汇星海项目是国介嘉汇公司2004年初开发的中鬲档住

6、宅小区，嘉汇星海屈于工厂拆迁改造项H，土地过去屈T•人连中药厂、人连市医药物资公司和沙河口区环卫处所有。忖前该地块已经做到了七通一平，达到了工程开工的要求。嘉汇星海项目交通便利，连111街一线冇711路、533路公交车从门口经过,距小区南侧不到10分钟路程就是大连主干道中山路，西侧是孙家沟居民区，北侧是台山居民区，交通都相对便利。小区周边有黑石礁小学、辽师附中等学校使孩子的教育得到了解决。周边商业网点密布，有社区便利店，也有大型超市和购物广场，乐购超市、好又多超市、西安路商圈等都不到10分钟车程。大连医科大学附属二院近在咫尺，解决了居民医疗保健的需求。虽然项

7、目地段及周边配套具彳j—定优势，但小区在规划初期遇到了描光问题和來自周边星海名庭、星海大地、壹品星海、通海花园等同档次楼盘的竞争威胁。1.2问题的提岀国合嘉汇房地产开发有限公司1998年成立，公司成立之初依卷母公司国有企业的优势，先后拿下多块地皮，其中大部分是政府企业搬迁、改造项H，公司在竞标中具冇一定的优势。因此公司在前期项目立项、前期市场调研上实力比较弱。因此在销售政策的制定过程中，缺少足够的信息支持。在销售过程中，由于H身体制原因对市场的变化反映较慢，一般是开盘初期制定的销售政策，在以后的销伟过程中很少改变。公司决策层对市场了解不够，缺少足够的风险意识

8、，在决策中过于保守，造成公司产品定价与市场实际商品房