重庆写字楼专题分析

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1、重庆写字楼专题分析匝庆直辖十年，经济飞速的发展，在近儿年汇集了众多外资企业，提升了重庆商贸、商业和商务发展的速度。政府对重庆的规划也跟上了发展城市的脚步，随着解放碑CBD、江北城CBD、南岸弹了石CBD的初步成型，让重庆写字楼的发展上了一个新的台阶。一、写字楼宏观供求分析（-）投资额（数据来源：重庆市统计年鉴）近儿年来，重庆市写字楼物业的开发-直保持平稳的态势，年投资额一直保持在10亿元左右的水平，2007年1-11月全市写字楼总投资额为12.9亿元，基本与2006年持平，但写字楼投资占房地产投资的比例保持在2%左右，相对

2、较低。总体来看：写字楼的开发市场呈平稳态势。（-）供求态势图：近年來重庆市写字楼去化対比（单位：万nf）6040■■20u2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年-♦-销售血积20.123.525.63229.132.631.3-■一空置面积49.45551.444.737.444.547.5从写字楼物业的消化速度來看：20032006年我市写字楼年均销售面积保持在30万nf左右,2005年销伟面积最人为32.6万册，2006年销伟面积有小幅下降2007年销售面积突破39万耐，总体來看：重庆市

3、每年写字楼的消化量较为平稳，（三）重庆写字楼市场所处等级根据写字楼市场的通川标准：通常根据各城市的人均GDP來对写字楼进行市场等级划分，划分标准见下表：人均GDP区间（美元）城市写字楼市场等级写字楼市场特征人均GDP>5000第一级市场市场供求旺盛，产品专业化细分明显3000<人均GDP<4000第二级市场产业结构发生明显变化，产品专业化细分开始起步2000<人均GDP<3000第三级市场商住两用向专业化写字楼过渡人均GDP<1000第四级市场房地产市场还没有开始发育（标准來源：《写字楼开发运营指南》）2007年全市人均G

4、DP突破2000美元，都市发达经济圈人均GDP为2500美元，处于写字楼的第三级市场，即由商住两用向专业化写字楼过渡。按照目前的发展速度，预计2-3年内将达到第二级市场的水平，目前是投资写字楼的良好时机。二、写字楼微观供应分析1、供应总量2007年我市写字楼供应总建筑血积约为49万肝，在售项目为11个，英中“三北”片区供应量最多，达29.1万itf,占总供应量的59.4%o2、区域分布冃前在售写字楼项H共11个，主耍集中在“三北”片区，其中江北区3个，体量为15.5万平方米,占总量的31.6%；渝北区和北部新区各2个,体量

5、13.6万rtf,占总量27.8%；其他区域各1个，供应量较小。3、公摊与面积专业写字楼的公摊系数都在25-35%Z间，通过较大的公摊赢得舒适宽畅的办公环境；写字楼的单层面积划分根据写字楼使川功能和市场定位來定，冃前在售写字楼的单层面积在400-1635平方米不等。虽然单层面积各不相同，但从写字楼的单层分零面积来看，空间分割都具灵活性，可根据金业所需面积把分割好的儿间打通任意组合，形式多样，彰显企业独特个性。（三）重庆写字楼各区域特征►渝中区渝中区写字楼主要集小在解放碑板块、上清寺-两路口板块，现在由于渝中区开发土地的H益

6、减少，以扩展至鹅岭板块。解放碑板块写字楼的发展冇着深厚的历史沉淀，主要依托于解放碑在重庆传统中心的地位、繁荣的商圈以及CBD核心定位。目前该板块已仃人都会、纽约•纽约、壯贸、国贸等几人甲级写字楼，占据重庆甲级写字楼的人半江山，奠定了其在重庆写字楼市场的主导地位。上清寺-两路口板块地处渝屮区交通要道，该区域写字楼的崛起与政府办公机构的集屮和金融产业的聚集密切相关，形成了明显的商务氛围。►江北区冃前江北区政府已把观咅桥商圈打造成重庆北部商业商务中心，江北商圈作为城市核心地带商业商务原生地，1=1前在江北区观音桥区域迅速崛起了一

7、些中高档的写字楼，依据观咅桥商圈浓厚的商业氛围、较旺的人气以及周边完善的配套，再根据白身内部完善的配套设施，因此，该区域写字楼市场己趋于成熟。►渝北区渝北区的写字楼主要集中在新牌坊板块，该板块写字楼随着区域周边高档社区的发展以及大量髙端人群的进入而快速发展。同吋也依托于近年来重庆北部新区火热的房地产业、高新产业和大量政府机构迁入等各方而的支撐。►北部新区北部新区的写字楼主要在北部高新园板块,该板块依赖于政府对区域的发展地位和产业的引导。在政府强有力的硬件打造和各种优惠的政策吸引下，不少IT、牛:物医药、软件等产业相继入驻并

8、已经成型，该板块冃前是重庆写字楼发展最为迅速的板块。►九龙坡区和高新区九龙坡区人气较旺的板块是杨家坪商圈板块，该板块周边的写字楼发展相对其他区域较为缓慢，目询具有档次和规模的写字楼只有龙湖酋城国际。高新区地处于主城区的交通要道，该区域的写字楼发展和周边居住区的形成冇密切的关系。同时，在政府对该区域的产业