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1、重庆甲级写字楼市场分析1.3.1 分布情况据DTZ甲级写字楼判定标准，重庆市目前现有或在售的甲级写字楼总共11栋，其分布图如下：重庆现有或在售甲级写字楼分布图7未来国际6希尔顿3世贸2纽约纽约71大都会2163454国商5国贸中新城上城9118西南经济协作大厦8浪高凯悦西城天街10已交楼超过3 在售或即将个月的物业交楼物业资料来源：戴德梁行由上图可以看出，随着市场的发展，重庆市甲级写字楼市场三足鼎立格局正在形成。作为重庆历来的商贸中心，渝中区的商务地位自90年代中后期写字楼开发取得大发展后，一直保持着其
2、重庆写字楼市场的主导地位，目前解放碑、上清寺、两路口片区已经成为全市写字楼市场发展的标志性区域；近期，随着渝中区大量旧城改造项目的推出，为该区的商务业提供了新的发展机遇。与此同时，随着重庆次中心区域的各种配套的大幅度完善，中档及以上商务类物业的发展得到了基础保证，江北区正逐步形成区域性的商务氛围，区域商务物业发展潜力巨大。此外，由于近年来会展经济的持续火热，以会展为依托的南坪商务圈的商务氛围也已初具规模，其商务地位得到进一步的加强，区域内商务物业的发展潜力也自然逐步增加。1.3.2 总体供需情况在200
3、3年以前，重庆市的甲级写字楼市场基本以每隔一到两年推出一栋的速度发展；2004年以来，重庆甲级写字楼的供应迅速放量，并在2005年达到谷峰，交房面积超过11万平方米；2006年至今，仅江北未来国际一栋甲级写字楼交付使用。目前甲级写字楼市场可租赁建筑面积总存量超过32万平方米。甲级写字楼供需分析140,00060%120,00050%100,00040%80,00030%60,00020%40,00020,00010%00%19981999200020012002200320042005200620072
4、008Q1每年新增供应54,6000035,230036,56032,100114,810051,0000每年吸纳量27,30013,6502,7309,54018,30514,59713,26334,45153,35949,54430,646空置率50% 25% 20% 41% 20% 32% 37% 51% 32% 27% 18% 注：甲级写字楼供应面积统计基准为写字楼实际可租赁楼层建筑面积总和，不包含大堂及设备层、避难层面积。资料来源：戴德梁行在供需方面，经历近10年的发展，甲级写字楼市场供需日趋
5、平衡，每年吸纳量有所增长。特别是近两年重庆经济的快速发展，新进驻企业数量与日俱增，本地企业快速扩张，导致甲级写字楼的需求激增；然而近期新增物业供应却为零，导致优质写字楼市场的供不应求。空置率方面，由于上述原因，市场整理空置率逐渐走低。1.3.3 总体租售水平甲级写字楼总体租金和售价走势分析8010000709000800060月7000/506000方米方米405000平平304000/元/元3000202000101000002002200320042005200620072008租金64.55557
6、.460.463.367.270售价5400651779588568880890009200注：价格均按建筑面积计算资料来源：戴德梁行就总体销售价格而言，早期（2002左右）重庆甲级写字楼的平均售价在5000元/㎡左右，进入2003年售价大幅增加，2005年推出的三栋甲级写字楼重庆世贸、重庆国贸中心、重庆国际商务中心售价在700010000元/㎡（建筑面积，清水房）左右，大大突破了以往的售价。，并且将这种售价水平维持到2006年。在2007年推出的龙湖西城天街售价在8000元/平方米以上，而预计在09年
7、年底交房的西南经济区协作大厦售价9000元/平方米以上，套内均价13000元/平方米左右。就租金而言，产品差异较大，导致租金水平有很大差距。02年以前，仅有大都会和希尔顿两栋甲级写字楼，其租金价格较高决定了当时整体市场租金的高水平；但随着03年浪高凯悦的出现，由于地域原因，其低廉的租金拉低了整体租金水平；伴随近几年甲级写字楼数量的增加，其他区域产品的出现，租金整体逐年上浮。2007年到2008年初，新进企业入驻甲级写字楼活跃，且部分企业开始更换办公地点，促使整个甲级写字楼市场需求旺盛，交易活跃。与200
8、7年底相比，2008年1季度平均租金上涨了4%，达70元/平方米每月。1.3.4 租赁客户行业、地域分析1.3.4.1行业分布写字楼租户个金融业贸易业建筑、制服务业政府总计数及占造业比大都会个数222351426144比例15.2%16.0%35.4%29.2%4.2%100%世界贸易中个数921324149心比例18.4%4.1%26.5%49.0%2.0%100%国际贸易中个数1382235078心比例16.7%10.2%28.2%44
