郑州金成国贸项目策划案(终稿)

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1、第一部分项目诊断4第一章、项目概况4一、项目基础质素分析4二、项目周边环境6第二章销售分析7第三章项目面临的问题7一、产品方面7二、营销推广方面8三、项目包装方面8第四章项目SWOT与竞争分析9一、优势(S)分析9二、劣势(W)分析9三、机会点(O)分析10四、威胁点(T)分析10五、竞争分析11第五章项目定位13一、市场形象定位13二、目标消费群体定位14三、价格定位16四、营销主题定位18五、价格策略定位18六、物业服务定位19七、项目包装定位20第二部分销售执行方案21第六章总体营销策略21—、总体指导思想21二、卖点整合22三、导入时机22第七章销售目标22—、总目标

2、22二、分阶段销售目标23三、工程进度与销售进度关系表25四、月度销售目标2829第八章价格策略一、总体价格策略29二、价格体系29三、价格促销策30第九章项目包装策略31一、项目形象包装31二、形象推广策37第十章分阶段推广策略39一、导入期推广策略39二、开盘期推广策略40三、强销期推广策略40四、持销期推广策略40五、二次强销期推广策略41六、尾盘期推广策略41七：销控策略42第十一章关于中庭部分推广策略43第十二章广告策略44—、媒体组合选择44二、阶段推广主题46三、广告投放计划47附：金成国贸大厦开盘工作计划表47第一部分项目诊断第一章、项目概况金成国贸大厦位于紫

3、荆山路与商城路交叉口的西南角，是一座集商业和写字楼为一体的综合型人楼，本项目外表为圆柱型，现阶段己开始俏售，但尚未正式大规模公开面向市场，针对廿标客户进行有指向的广告宣传，前期销售均价为2600-2700元/nf之间，在未做广告推广的情况下，销售了70余套，销售情况较为理想，但由于项冃整齐划一•的设计成230多平方米的写字间，客户群体面窄，在设计上存在一些不合理之处，后续销售仍有压力。一、项目基础质素分析1、项目基本技术参数总用地面积9957.17m2总建筑面积116805m2裙房面积12514.474m2写字楼面积104290.526m2容积率11.73建筑密度0.38绿化

4、而积3230m2绿化率35.1%室内总停车位320层数27总户数336总高度97.4从以上数据來看，总建筑面积116805平方米，其屮裙房面积为12514平方米，写字楼面积为104290平方米，本项目体量比较大。参考2003年郑州市商品房的销售量，本项目总俏售面积将近达到整个郑州市一个月的商品房销售总屋，对于写字楼这样一个“高投资，低需求增长型”物业来看，短时间内耍实现全部销售是有一眾困难的。2、项目个体产品基础资料统计（1）户而比统计户型面积（m2）面积（mJ套数套数比（％）面积比（％）户型1236.537568.963288.07236.2462839.8426667.1

5、766.97233.258863.5389.69.44户型2147.993444143.543.6714529020.50.31户型322471683287.64户型4（屮空部分）305左右3660123.033.9合计93834.3396100100注：以上中庭面积不确定3、项目个体产品的户型特征分析项冃立而为一圆柱体设计，因此，形成各个写字间呈扇型的布局，各写字间的采光血比较宽，但其经济性和实用性相对而言不甚理想，对销售会产生一定程度的影响，对此，需要我们在样板房上花巧心思，做足文章，对客户充分做好户型引导工作；木项日每隔两层设计的屮庭部分（初步估算面积为305平方米）面

6、积较大，由于不具备口然采光和通风，对写字楼使用的适应性较差，销售时可考虑商业用途或商务配套用途，如运用得法，则会对整个写字楼的销售起到促进作用，但此部分面积为3660平方米，全部消化有困难。4、项目户型面积对市场需求的适应性分析本项冃所提供的写字间户型以230平方米左右面积为主力，共368套，占整个项目写字楼部分的93%,表明项目以提供写字楼山场中户型个体产品为主耍特征，此而积档基本符合郑州市发展较顺利、公司有一定实力的中小型创业型和成长型公司使用；木项日写字间面积145-150平方米的户型共16套,224-237平方米之间户型共268套，其次为305平方米的核心筒部分户型，

7、户型单一，无多样性，缺乏组合弹性，不能适应市场的多样性需求，目标消费群体面窄,后期销售有一泄难度，需要充分挖掘潜在市场需求和投资市场；5、项目个体产品的朝向分析由于本项目采用圆柱型设计，朝向分布比较均匀，从前期销售來看,东南向销售情况最好，其次为东北和西南向，西向和北向销售不甚理想,故宜充分运用价格策略，制泄合理朝向差价，促进西向和北向单位的销售。二、项目周边环境1、交通环境分析木项日处于郑州市黄金区域，位于紫荆山路（双向五车道）西侧，商城路（双向四车道）北侧，交通方便快捷。2、环境景观分析周边环境比较