【精品】地产新政解读及影响分析

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1、内部保密资料地产新政鮮谨及躺响分桁木期导读：地产新政Z下，开发企业可以支持的时间为6・12个月；屮国楼市具有明显“周期性”，观察指标是供需比和房价环比指数“背离”2010年5月，中国楼市无疑进入了新一轮周期地产新政有两种解读，即“U型反转”和“进入另一个通道”开发、营销及购买策略建议附件：两轮调控对比分析表、典型开发商对新政解读1.开发企业压力测试：7-13个月地产新政已经出台了1月，各方都对地产新政进行了解读，一定时间内成交量下降成为“多空双方”共识，那么资金冋笼将会低于预期。“资金池模型”显示（见下图），全国开发企业2010年4月底的资金池达到历史最高水平，约9173亿元（比2007年

2、12刀的上轮峰值高3722亿元），如果按照上一轮宏观调控对资金的影响进行预测，9173亿元可以支持17个月。开发企业资金池水平（累计收入-投资）亿4000但是，通过对比“新国10条”和上一轮调控，木轮调控重点直接作川于需求（参见附件1）,连“首次改善”和“刚需”也受到抑制，政策效果应强于上一轮调控。搜房、我爱我家等屮介机构认为，需求佇可能萎缩50%（2008年的需求萎缩仅18.5%）。我们根据“需求萎缩程度”对开发金业的资金状况进行压力测试，结果如下:企业压力测试需求萎缩程度：%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%月份117.116.816.416.115

3、.715.415.0217.016.315.614.914.313.612.9316.915.914.813.812.811.710.7416.815.414.012.711.39.98.5516.715.013.311.59.88.16.4616.614.512.510.48.36.34.2716.514.111.79.36.94.42.0816.413.610.9&15.42.6-0.1916.313.210.17.03.90.8-2.31016.212.79.35.92.4-1.0-4.51116.112.38.54.70.9-2.8-6.61216.011.87.73.6-0.5-

4、4.7-&8•如果真如屮介公司预测，需求萎縮50%,那么开发企业能够承受的最人压力是7个月，“今年秋天或许不是收获的季节”（而•些丿I：发企业发行高息债券则说明了资金并没有想象的那么好）c•我们认为，由于地产新政试图阻隔“货币”和“房子”的关系，需求短期内有可能萎缩50%；但从全年来看，预计萎缩1/3（比2008年要严重）,开发企业能够承受的最长时间是13个月。•在需求明显萎缩的同时，很多开发企业由于资金状况处于历史最佳水平，仍然以上一轮调控作为参考进行投资，故供应短期内无法冋落（参见附件2）。2.房地产周期性观察指标：供需比及价格环比指数是否“背离”•根据我们的观察指标“价格环比指数”和

5、“供需比”，房地产市场呈现明显的“周期性”。•当“价格环比指数”和“供需比”出现“背离”，行情就会生变，比如2007年10月，2008年10月，2009年12月，2010年4月。•山于去年10月后开复工而积剧增，7・13个月（今年2・3季度）后形成有效供应（见下图），而此时正好碰到了地产新政，预计供需比将会增加。•2010年5刀无疑是“新一轮周期的开始”，该轮房地产周期的“波长和波幅”将由此轮房地产调控政策的性质决定。09年以来新开工面积：万20000150001000050000开工量人增123456789101112123420092010上2.此轮调控的主流及非主流解读日前一些经济学

6、家和专业机构，均从“四个没有改变”（中国城市化趋势没改变；人民币升值压力没改变;中国经济持续稳定高速发展没改变;通货膨胀等压力没改变）的角度,预测本伦房地产调控坚持一段时间后，故终以“U”型反弹而结束。我们也曾捉出“2007年后中国楼市进入短周期行情”，并且准确预测上轮和本轮的波峰和波谷，并口认为下一个波谷应同时满足以下三个特征：■成交量在“地量”维持至少3个月，价格仍处于下滑通道小（市场没有生机）■GDP增长连续三个观察期低于8%（经济增长没有动力）■当红经济学家的言论悄然转向（政府放风）对于“新国I•条”，社会上也有另一种声音，“反思1998年的房改”，并且这种声音越來越大,而“新国十

7、条”似乎有“去过度市场化”的倾向,不排除在“2013年十二大领导换届”Z前成为政策主导因索，这将会改变此轮房地产调控的性质。个人点评耳：自从2006年以來，房地产一直处于调控的风暴中心（期间因金融危机而中断了12个月）。去年12月7日的中央经济工作会议上，房地产的支柱地位再次被拿掉了，这意味着“动真格了”，而第2天的国务院常务会议的“遏制房价上涨”宣告了调控中断后再次启动，

8、（ij“新国10条”则进一步宣告了“今年房价已