地产新政对房地产市场影响分析_部分(I)

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1、呈:中骏置业近期地产新政对未来房地产市场的影响分析同致行(中国)顾问部厦门同致行物业顾问有限公司11/11/2010本报告是严格保密的。特别声明：本研究报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳市同致行物业有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。一、限购令新政的影响分析二、加息新政对房地产影响分析报告目录三、十二五规划对未来地产影响分析四、新政下为什么要在厦门买豪宅1限购令出限购令出台的台的8大背景1、金

2、融危机后的救市，导致流动性过剩，通货膨胀日益严重，推高持有类资产价格上涨，是09年来楼价上涨的根本原因黄金、白银、4万亿救市CPI持续升高大蒜、绿豆。宏观背景可持有资产流动性过剩通货膨胀价格上涨救市限购09楼市反弹新国十条9.29新政令行业背景•首付二成，利率7折•建立考核问责机制•严格问责、约谈•商品房销售面积涨42.1%•首套可二成•最低首付三成•商品房销售金额涨77%•二套五成1.1倍利率•调整税收优惠•商品房销售均价涨23.2%•可以限购套数•应该限购套数地方执行不力楼市愈调愈涨楼市量价齐升政府信心临危数据来源：同致行数据平台2、货币供应量的高速增长，远大于G

3、DP和CPI增长，造成市场流动性逐年快速增长n按公式1(in)1（n=1…….12）粗略演算得到，12年来：1M2增长556.43%流动性GDP增长198.99%过剩CPI增长17.38%2009年底外汇占款约占M2的1/4，即使剔除外汇占款的影响，货币供应量12年来的增速仍是GDP两倍多。注：M2为广义货币量数据来源：同致行数据平台3、高速增长的流动性除部分改善居民生活外，更多的涌向众多的可持有资产市场，导致资产价格快速上涨，从而带来通货膨胀预期费雪等式MV=PT+SM2大幅增长CPI小幅增长MV大幅PT小幅增长增长T值随收入增若V不变或加快长有限S大幅增长资

4、产量价齐升房产、黄金、白银等可持有资产价格快速上涨M：货币供应量；V：货币流通速度；P：平均价格水平；T：商品和服务的交易量；S：资产对货币的需要4、通货膨胀预期的产生，推高商品和资产的价格，楼市受其影响明显通过比较中行、建行及工行在历年个人住房贷款余额占个人消费性贷款的比例发现，这一比例大概介于70%-80%之间。据此，我们以75%的比例来计算各年全国个人住房贷款总额，从而粗略推导出2007-2009年个人住房贷款占商品房销售额之比。数据来源：同致行数据平台5、通货膨胀预期在楼市的体现，就是导致各地房价的大幅上扬；6、楼市价格的快速上涨受到年初国十条的调整，各大城市

5、房价在出现短暂的较大幅度下降后，成交价格又开始稳步回升,从而也招致了9.29新政及限购令强有力调控；7、限购城市：可售房源数量不足也是调控加强和出台限购令的重要原因，抑需求是目前政府遏制房价过快上涨最有效的措施；8、非限购城市：在国十条后，成交量虽有起落但走势整体平缓；同致行（中国）研究认为：各地频出的限购令是为解决流动性对楼市带来的冲击，及其对民生和社会和谐的影响。所以从流动性这个角度来看，限购令的出台注定只能是暂时的，因为它只是解决流动性过剩的“楼市办法”，是“头痛医头，脚痛医脚”的无奈，并不能从根本上改观流动性过剩问题，这或许是央行时隔30个月后重启加息的重要原

6、因。2限购令的影响分析限购令的影响分析9.29新政后，各地纷纷跟进出台限购政策*温州的限购令自6月10日起，至12月31日止，其它城市多是即时生效。数据来源：同致行数据平台限购城市：限购令的出台令到相应城市成交量应声而跌，抑需求之效果可谓立竿见影限购令限购令限购令限购令较39周减75%较四月减66%较39周减12%较39周减39%限购令限购令限购令限购令数据来源：同致行数据平台非限购城市：9.29政策出台首周成交面积有所下滑，目前重新回暖价格处于小幅波动中东莞佛山成都长沙数据来源：同致行数据平台限购令的出台，会加速楼市成交量二次触底的到来量跌价稳量跌价稳量升价稳量升价

7、稳量价齐跌量价齐跌量升价跌量升价跌量价齐升量价齐升观望阶段观望阶段促销阶段促销阶段降价阶段降价阶段局部回暖局部回暖全面回暖全面回暖价格小幅波动价格小幅波动局部局部保持坚挺态势保持坚挺态势降价降价新政出台，市场观望新政出台，市场观望量长期处于低位全面全面成交量快速回升成交量快速回升量长期处于低位成交量急剧下跌成交量急剧下跌开发商降价回款降价降价价格上涨价格上涨开发商降价回款价格触底价格触底政策政策加码加码市场看空者市场看空者全面全面继续观望继续观望促销促销局部局部价格下降到部分客户价格下降到部分客户促销促销受促销刺激，受促销刺激，的预期成交量回暖的预期