房地产新政的影响分析

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1、房地产新政的影响分析【资本年代的博弈游戏】　　　　任何行业的属性，是由其游戏规则决定的，如同玩麻将，玩得小是娱乐，玩得大是赌博，而由赌神来玩，则上升为传奇，不仅有胜负价值，还增添了史学价值、娱乐价值。　　　　房地产一度远离居住属性，归属资本行业。在这个行业里，资本决定着一切，所以资源也自动向资本靠拢。拥有雄厚的资本，就能拿到土地，吸纳行业内最优秀的人才，成为媒体的头条，成为业界崇拜的对象，然后以最大的开发量，去获得更大的资本。　　　　这符合经济社会的游戏规则，在经济社会里，“资源”只向“资源”靠拢，所以有钱人越来越有钱，而穷人越来越穷。所以，如何做大，哪怕第一步是装大，就是行业内有

2、雄心的开发商追求。孙宏斌之所以被人讥为“吹牛”也要挑战业界老大，就是这个基本规则驱使，而万科20年的成功，也有这一规则影子存在。最典型的是和记黄埔，其在大陆市场的做为，可能还没有超过国内的2、3流开发商，但是一露面就成为业界焦点，那是因为它以成都“南地王”项目，创造了大陆单个项目最高成交地价。　　　　参与房地产游戏的所有角色中，依照其掌握的资源，我们看到这样一个地位排序：　　　　1、土地控制者：地方政府，及炒地、囤积土地者；　　2、资本控制者：银行及金融团体（掌握其次的资源——资金）；　　3、资源整合者：开发商（土地和资金两大资源的台前经理人，政府土地和银行资金需要经过他们才能发挥

3、作用）；　　4、话语权控制者：媒体（掌握着市场舆论方向）；　　5、依附者：中间者（包括代理及中介公司，炒房者，是开发商资源整合的助手）；　　6、房子使用者：购房者、居住者（被支配的强大群体，获利对象）。　　　　这个游戏的最基本模式，解释了当下房地产的一些现象，房价泡沫的根本原因在于，前五个人都在疯狂赚钱，而一个人来买单。消费者由于处于游戏的最末端，他们的力量非但不能调控市场，甚至连品质、售后问题都不能控制。开发商的上游是地方政府和银行，所以新政的高压下，他们也有抱怨，觉得老大们不能为其作主。而开发商虽然不是资源的最上游，但是两种资源的公开经理人，离开他们，土地和资金就找不到舞台。所

4、以也无限风光。　　　　商业地产之所以玩得很不成功，就是因为弱者们知道吃亏的命运，而又不是必要的需求，所以干脆缺席。想在此赚钱的人大把，但缺少买单人，所以角色不齐而无法玩下去。　　　　其实这些游戏角色中，购房者本是最强大的，但是他们不能聚合，因为在博弈中，角色1－5们团结事先已经团结起来，将最大的老大分散成为单一个体，被绝对优势的力量各个击破。　　　　【新政对游戏规则的改变】　　　　如果房地产的博弈规则不改变，那么，房价会一路高走下去，涨个几十年。最终由市场问题引发其它的问题。好比麻将馆里出老千的人搞得太厉害，搞得输钱者很生气，茶馆老板害怕引起斗殴血案，也会出来干预的。　　　　最有效

5、的干预就是改变游戏规则。大多数人知道新政是一套组合拳，却不知道这套拳是如何上下配合，最后要达到什么样的结果。　　　　1、房产新政的第一个影响，就是瓦解强势群体的结盟，甚至让一些游戏者离场，以降低买卖双方的博弈实力差距。瓦解的一个办法，是让力量强大的结盟者之间关系疏远，121开始的一系列与金融有关的政策，以及8.31及系列与土地有关的政策，就是在破坏土地方、资金方和开发商的合作关系，相信在这些不间断的政策中，开发商会感觉到拿地或者拿贷款，越来越难了。瓦解的另一个办法，就是让一些游戏者离场，所以炒地者彻底失望，所以炒房者受到灭顶性的打压，当年手机短信所描画的男人四大悲哀之一，“炒房炒成

6、房东”，在6.1会批量的浮出水面。一旦离开炒房者的配合，开发商要控制房价就变得更难了。　　　　只有先破坏了结盟势力，新的规则才能建立。这一步相当于土地平整。　　　　　　2、新政的第二个影响，就是通过改变资源的属性，以改变原来的游戏规则，从而建立需求决定一切的新规则。这一步相当于在平整的土地上重新建楼，彻底对过去斩草除根。这一步何其难也，因为过去房地产的游戏规则是建立在“经济社会”的规则之上，已有一套很成熟的做法，和一大帮即得利益者。好在房地产新政也是建立在“社会和谐演变”的基础上，整个社会变革的力量来带动一个行业的变革，就容易得多。做为执政能力进步的表现，新政并没有去直接限定新的游

7、戏规则，而是通过对房地产核心规则的改变，由市场自己去对规则演义。　　　　在新政的系列措施中，敏锐者可以嗅出这样的痕迹：新政正在促使土地和资金，由核心资源，变成生产资料，地方政府对房地产市场运用的行政权力，也慢慢削弱，最终变成服务力量，而非引导力量。而“土地、资金以及行政权力”的功能一转变，必将促使房地产游戏规则彻底颠覆。　　　　3、新政的第三个影响，就是培养消费者群体的强大力量，最终使其与开发商取得平等的地位，以让房地产行业按照需求关系来运转，从而健康、和谐的发展。虽