《房地产开发经营与管理》之房地产投资概述

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1、《房地产开发经营与管理》课程教学备课笔记一、课程具体要求本课程设置的具体目的要求是：使学员能够比较全面系统地掌握房地产开发的基本理论、基本知识和基本方法，认识房地产市场和不同类型房地产开发经营的特性，了解我国房地产开发过程中的有关管理、税费和金融制度，培养和提高学员正确分析和解决房地产开发与经营问题的能力，以便毕业后能够比较好地适应房地产开发经营管理工作。二、基本内容及学时分配房地产投资概述2学时房地产投资分析基本知识6学时房地产开发的程序与管理3学时房地产市场及其运行规律6学时房地产开发项目的可行性研究10学时

2、房地产开发经营税费3学时房地产金融10学时不同类型房地产投资特点分析2学时房地产市场营销3学时房地产价格评估基础3学时物业管理基础知识6学时三、教材《房地产开发》，刘洪玉编著，北京经济学院出版社，1993年版。其它相关书籍作为参考书，考试内容以讲课为主。四、考核与考查平时出席情况10%大作业及论文40%考试50%第一章房地产投资概述房地产业，是为人类的社会生产活动提供入住空间或物质载体的行业。实行改革开放政策以来，我国的房地产业和房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了长足的发展。住房制度改革、土地使用制度改革

3、为始于城市综合开发的房地产业的繁荣提供了前提，建设和发展中国特色社会主义市场经济体制的决策，为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景。应该说，经过近二十年的发展尤其是1993年的宏观调控、1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施和1997年国家将住宅产业确定为带动国民经济增长的新经济增长点，我国房地产业的结构体系、市场运行机制和政策法规框架已经初步形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时，也正在朝着“国民经济支柱产业”的方向和目标迈进。房地产投资，是许多人梦寐以求的。世界上百分之九十的百万富翁是由于拥

4、有房地产，且房地产直接投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。然而，世界上真正直接向房地产投资的人只占一个很小的比例，即使在经济发达的美国，这个比例也不到6％。因为，进行房地产投资需要专门的知识与管理能力。实践证明，成功的房地产投资者尤其是房地产开发商应该是投资机会的发现者、投资计划实施的组织者、与有关各方谈判的专家能手、风险识别与控制专家、投资的决策者、项目主要风险的承担者和项目成功后的主要受益者。因此，房地产投资者应该是具有战略眼光和经济头脑、掌握市场状况、拥有

5、操作经验和技巧的多面手。当然，更为重要的一点是投资者还要具备一定的投资实力和融资能力。然而，面对房地产开发投资的日益大型化、复杂化的趋势，房地产投资者也显得力不从心。为了尽可能准确地把握投资机会、提高运作效率和投资效率，确保投资盈利目标的实现，他们在投资过程的各个阶段越来越重视专业顾问所提供的服务。房地产投资分析，是房地产经营与管理的重要工作内容，它不仅在投资前期可行性研究阶段、而且在整个投资管理的过程中，都发挥着重要的作用。本书将从房地产投资的一般概念开始，重点介绍房地产开发投资以及与之相关的市场研究、开发程序

6、、项目评估、资金融通、市场推广与租售、物业管理等问题。本书还将对与房地产投资相关的投资类型选择、经济效果评价等进行较为详细的介绍。第一节房地产的概念与种类一、房地产的定义房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。固着在土地、建筑物上不可分离的部分，主要包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山，为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。但由于固着在土地、建筑物上不可分离的部分，往往可以看作是土地

7、或建筑物的构成部分，因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分以及附带的各种权益。房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两个方面因素的影响。物质实体是可触摸到的“东西”，可以用位置、边界、数量、质量等指标来描述；权益则是指对于某宗房地产的法律描述，包括权利、利益和收益，它是无形的、不可触摸的。物质实体是权益的载体。二、房地产的种类从物理形态上划分，房地产主要分为土地、建成后的物业和在建工程三种类型。下面分别予以介绍。1、土地土地是房地产的一种原始形态，因为单纯的土地并不能满足人们入住的需要。但是由于土地具有潜在

8、的开发利用价值，通过在土地上继续投资，就可以最终达到为人类提供入住空间的目的。因此土地属于房地产的范畴并是其中最重要的一个组成部分。土地又分为未开发的土地和已开发的土地两种类型，前者基本属于乡村集体土地，而后者通常属于城市国有土地，当然，在一定条件下前者可以向后者转化。从投资的角度来说，城市国有土地或规划中可以转化为城市国有土地的乡村集体土地，是投资者关注的重点。依土地所