房地产开发与经营概述

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1、第一章绪论本章内容基本概念房地产开发经营活动内容和特点房地产开发经营学科的形成、内容和方法房地产的含义（1）房地产：土地、建筑物以及其他地上定着物房地产的存在形态：土地建筑物房地其他：期房、在建工程房地产的重要性：基本生活资料、生产要素是一种商品家庭财产的重要组成部分房地产含义（2）（1）土地：地表以及其上下一定范围内的空间（2）建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括：房屋：直接供人居住、工作、娱乐等其他活动的空间场所，有主要构件组成。构筑物：不直接供人居住、工作、娱乐等其他活动的空间场所房地产的含义（3）（3）其他定着物：*固定在土地

2、或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者*分离不经济或者*分离会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者*使土地、建筑物的价值明显受到损害的物房地产的特征房地产的区位特征房地产的外部性特征房地产的价值特征房地产的区位特征不可移动性独一无二性寿命长久性数量有限性外部性特征和价值特征外部性特征用途多样性相互影响性政府管制性价值特征价值高大性保值增值性开发的含义开发：生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发与利用的过程。房地产开发广义的房地产开发国土开发与区域开发：宏观上的对土地资源的利用城市开发：土地和地上建筑物的开发活动狭义的房地产开发在依据

3、国家的法律取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产的规划、设计、建设、施工等开发活动房地产开发的含义房地产开发是指房地产开发企业在城市规划区以城市土地资源为对象，以重新配置、建造环境为目的，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施以及房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房，以满足社会需要的一种行为。房地产开发的三个要素空间时间服务房地产开发房地产开发商建筑承包商金融机构专业咨询人员政府有关部门专业咨询人员规划师建筑师工程师会计师投资咨询估价师律师经纪人物业管理房地产开发的特点（1）房地产企业的生产和再生产过

4、程房地产产品的生产和建设过程房地产产品的特殊性决定了房地产的开发具有独特性——区位独特性开发位置的固定性开发市场的区域性房地产开发的特点（2）受政策影响的敏感性开发过程的时序性开发所需资金巨大性开发投资回收周期较长性开发投资的高回报和高风险性开发投资具有保值增值性经营的含义经营者为了达到企业的目标而有意识、有计划地进行活动的总称。是与决定企业经营的最高方针、确定经营目标有关的机能。经营的内容包括：（1）产品结构的调整（品种、地区、时间结构）（2）技术创新和设备更新（3）组织协调能力（企业内部、外部的协调能力）（4）市场营销（5） 财务管理和现金流量的管理（6） 人力资

5、源的管理房地产经营含义：是指房地产企业为实现预期的目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划的加以实现的经济活动过程。广义的房地产经营：包括了房地产开发经营的全过程，包括生产、流通、消费和相关的服务等内容狭义的房地产经营：流通环节的营销活动和中介服务活动管理与经营1、 经营：“法约尔”——包括技术、商业、财务、安全、会计、管理（狭义的管理，理顺的含义）2、 管理不同的管理学家对管理的定义不同：（1）哈罗德*孔茨：人们活动的领域或许没有比管理更为重要的了，因为在不同类型的企业，各级管理者都担负着创造并保持一种使人们在群体中相互配合工作的环境，从而达成精心选择的任务

6、和目标（2）德鲁克：管理是什么的问题应该是第二位的，“管理应该通过管理的任务来阐述”。为使机构能够执行其职能并作出贡献，管理必须完成三项重要而又不同的任务：1）本机构的特殊目的和使命；2）使工作富有活力并使职工有成就感；3）处理本机构对社会的影响和对社会的责任。（3）西蒙：“管理就是决策，决策贯穿于管理的全部过程”（4）《世界大百科全书》定义：“管理就是对工商企业、政府机关、人民团体以及其他各种组织的一切活动的指导，其目的是要使得每一行为或决策有助于实现既定目标。”（5）中国古代儒家指出：“修身、齐家、治国、平天下”《大学》。中国古代的对“义”和“利”的分析，也反映出

7、一定的管理思想精髓。管理的基本特征（1）管理具有“二重性”1）具有合理组织生产力的自然属性；2）为一定的生产关系服务的社会属性（2）管理存在与人类的一切活动当中（3）管理是为实现特定目标的有组织的群体活动（4）管理既是科学又是艺术房地产开发的形式（1）按照开发的时间差异初次开发：对尚未利用的土地进行开发建设和利用的过程再次开发：对已经开发利用的土地或房地产项目追加投资，进行深度开发，或者投资进行替代开发、转变土地用途等房地产开发的形式（2）开发的内容不同：外延式开发：增加开发的土地面积的开发内涵式开发：在土地面积不变的条件下，通过追加投资和劳动力等对