房地产开发与经营概述讲稿

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1、第一章房地产开发与经营概述第一节房地产的概念与特征一、房地产的定义房地产是土地和地上建筑物及其衍生的权利的总称，包括:实物、权益和区位；1）实物是房地产的物质实体部分，包括建筑物的结构、设备、外观和土地的形状及基础设施完备状况；2）权益是由房地产实物所产生的权利和收益，其中，产权由所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权和地役权等构成；3）区位是物体在空间和距离上的关系，包括地理坐标位置和可及性二、房地产的分类1）按经营使用方式划分:出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产和自用型房地产；2）按用途划分:a商业房地产：购物中心、商业店铺、酒店、宾馆、百货商场、游乐场等b办公房地产：写字楼

2、、政府办公楼等c居住房地产：普通住宅、公寓、别墅等d工业和仓储房地产：工业厂房、仓库等e农业房地产：牧场、观光农业基地等f特殊房地产：车站、机场、学校、医院、教堂、寺庙等g综合房地产：比如万达城市综合体三、房地产的特征1）位置固定性A房地产属不动产，地理位置是固定的，不可移动；B房地产的不可移动性决定了房地产市场是一个区域性的市场，房地产商品不能像其他商品一样，通过运输来供应一个区域的房地产需求，或调剂不同地区之间的余缺；2）耐久性A房地产是具有耐久性的商品；B土地在正常使用条件下可以永久使用，房屋建成后也可使用数十年；C房地产使用的耐久性使其使用权和所有权可以分离，为房地产交易的多

3、样性提供了可能。3）差异性A房地产市场上，不可能存在两宗完全一样的房地产，即使外观一致，朝向、楼层、户型等存在差异；原因是:位置不同、建筑面积不等、建筑风格存在差异、新旧程度不同、产权性质不同。4）稀缺性A经济物品都具有稀缺性，但土地供给的稀缺性具有特殊性；B土地总供给量固定，同时土地的异质性和固定性使其具有一定的垄断性。随着土地的开发利用，需求不断增加，稀缺性表现更加明显。5）外部影响性A一宗房地产的兴建、使用会对邻近的房地产产生影响，既可能是正面影响，也可能是负面影响。如兴建一个购物中心，会带来购物方便；兴建一座工厂，可能带来污染；B房地产的利用需要建设一定的配套服务设施，会使周

4、边土地升值。6）用途多样性A同样一宗房地产，可以具有不同的用途，如商业、办公、居住、工业等；B不同的用途下，房地产的经济价值也不一样；C房地产的用途也受城市规划和相关法律的制约。7）大量投资性A房地产生产和经营管理过程:取得土地使用权、土地开发和再开发、建筑设计和施工、房地产销售等，均需要投入大量的资金；B房地产的发展需要得到金融业的支持和介入。8）保值增值A一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁坏等，价值会逐渐减少，但房地产之所以能不降反升的原因在于房产与地产的合一性，即土地价值的增长带动了房地产价格的上升；B区域土地的稀缺性，在供需市场的调节下，地价必然持续看涨；C城市建设

5、具有”累积性”，各项基础设施和公共服务设施的不断完善，使区位条件得改善，导致土地增值。9）投资风险性A房地产不可移动，建成后不易改变用途，若销售不理想，易造成空置和积压；B房地产生产周期长，通常3-5年，期间影响房地产发展的因素较多，如市场变化、政策因素等；C不可预见因素的影响，如自然灾害、战争和社会动荡等；D房地产的金融属性，决定房地产价格存在较大波动性；第二节房地产开发与经营概念及特点房地产开发与经营活动是房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过程的有机统一，不仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等活动。一、房地产开发

6、及分类1.房地产开发1）广义概念:与房地产开发活动密切相关的活动，包括国土开发、区域开发、城市开发；p国土开发与区域开发:侧重于宏观意义上对土地的开发与利用；p城市开发:土地及地上建筑物的开发活动。2）狭义概念:在依据国家的法律取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为；p包括:房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动；p房地产开发是房地产企业生产与再生产的过程，也是完成房地产品的生产和建设过程；2.房地产开发的分类1）按开发的时间不同:初次开发和再次开发；p初次开发是指对尚未利用的土地进行开发和利用的过程；p再次开发是对已开发利用的土地或房地产项目追加投资，进行深度

7、开发，或投资进行替代开发，转变土地用途等的过程；p通常的房地产开发均为房地产的再次开发。2）按开发的内容不同:外延式开发和内涵式开发；p外延式开发是指在增加面积的条件下，开发城市近郊或远郊农地或未动用的土地，满足城市用地规模扩展需求的过程，如新区开发。p内涵式开发是在不增加面积的情况下，仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地容积率以及土地利用率，强化对土地集约利用的开发过程，如城市旧城改造、城市再开发。3）按开发的规模不同:单项开发和综合开发；p单项开发是指开