债市启明系列：从区域视角看今年的地产销售与投资

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1、在房地产政策不断趋严的当下，地产投资增速仍然居高不下，地产销售也有所回暖，似乎地产市场整体上并未受到太大的打击。本篇报告将从区域的角度，对房地产市场的部分销售数据和开发经营数据进行分类与整合，来分析究竟国内不同区域的房地产市场今年以来发生了哪些变化以及对区域地产市场进行定性的探讨。本文使用的数据主要来自CREIS数据库和Wind数据库，对于区域的划分方式主要有三种：按区域划分、按城市等级划分、按大城市圈划分；具体的划分规则与CREIS数据库一致。由于部分城市存在缺失数据，因此在按不同类型聚合数据时剔

2、除了缺失数据的城市，可能会导致部分区域样本城市数量相对较少，例如东北地区和西北地区，最少的时候只有4个样本城市符合要求。另外，根据CREIS的划分，按区域划分和按城市圈划分的“东北”地区的内涵存在一定差异，在按城市圈的划分中，沈阳、锦州等城市被划入“环渤海”而非“东北”，导致两种分类方式中“东北”地区的数据存在一定差异，考虑到东北地区样本城市的数量较少，我们在以下的大部分讨论中不会涉及东北地区。▍房价和销售出现了哪些结构性变化？房价年中增速放缓，三季度不同地区商品房价格环比上涨城市占比均有所回落。不

3、论是按照区域还是按照城市圈来划分，各地区2019年第三季度商品房价格环比增速均有一定程度的回落。我们可以从环比上涨城市的占比来观察这一点，对于大部分区域而言，房价环比上涨城市占比的高点大多出现在今年一季度或二季度，大部分区域的高点在80%以上。时至三季度，多数地区相比于二季度房价环比增长的城市比例已经跌落到40%以下，说明三季度大部分样本城市的房价趋于下滑。如果将二线城市与三四线城市对比，三季度三四线城市中房价环比回落的城市占比更多。从热点城市看，不同城市的表现也有所不同，石家庄、成都等地商品房价格

4、上涨较多，广州、厦门等城市下跌较多。一线城市房价总体较稳。一线城市方面，四个一线城市中只有北京房价保持了持续的环比上涨趋势，广州商品房价格环比自去年四季度以来波动幅度较大，大致呈现先涨后跌的态势。上海、深圳环比均有小幅震荡，前三季度平均房价变化不大。总体而言，一线城市的地产价格今年前三季度波动较小，政策较好的稳住了一线城市的房价。图1：不同地区商品房价格环比上涨城市占比图2：不同城市圈商品房价格环比上涨城市占比100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%18Q419Q119Q

5、219Q3华东华中华北华南100%80%60%40%20%0%18Q419Q119Q219Q3中西部海西经济区环渤海珠三角长三角资料来源：CREIS，资料来源：CREIS，图3：二三四线城市商品房价格环比上涨城市占比图4：北上广深商品房价格环比100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%18Q419Q119Q219Q3二线三四线1.50%1.00%0.50%0.00%-0.50%-1.00%2018Q42019Q12019Q22019Q3北京上海广州深圳资料来源：Wi

6、nd，资料来源：Wind，商品房销售面积持平，销售额保持稳定增长。从总体的商品房销售情况看，商品房销售面积表现并不理想，今年以来一直处于收缩区间，边际上的利好在于近期降幅收窄。尽管商品房销售面积同比低于去年，但是商品房销售额仍然维持正增长，对于房企而言仍然有一定的利润。一线城市销售走弱，二线和三四线城市边际改善。分城市等级来看商品房销售面积，CREIS100余城的数据与30大中城市房地产销售数据显示的结果类似，一线城市在上半年表现更好，二线城市同期表现较弱，三线城市销售增速放缓。然而进入三季度后，一

7、线城市销售面积大幅低于去年同期，二、三线城市地产销售在短期回暖，同比降幅收窄，二线城市下半年以来的表现明显优于上半年。前三季度房地产市场剧情的反转进一步表明在严格执行“房住不炒”方针的情况下，“因城施策”也在起作用。图5：商品房销售面积和商品房销售额同比增速商品房销售额:累计同比商品房销售面积:累计同比70503010-10-30资料来源：Wind，图6：2019年分城市等级商品房销售面积同比增速图7：2019年分区域商品房销售面积同比增速Q1Q2Q3Q1Q2Q320%15%10%5%0%-5%-1

8、0%一线二线三四线25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%东北华东华中华北华南西北西南资料来源：CREIS，资料来源：CREIS，▍房地产开发经营的区域特征房地产开发投资今年三季度华东、华南地产投资增速稳定，华北呈快速滑坡趋势。房地产开发投资增速今年以来持续维持在10%以上高位，是支撑固定资产投资的主要分项，而地产投资的支撑项主要来自施工和土地购置费。分区域看，全年表现最好的是西南地区，增速呈逐季上升的趋势，成都、昆明、贵阳等西南省