物业管理基本制度与政策2

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1、物业管理基本制度与政策第二章物业管理服务第一节物业管理服务的特点和内容第二节物业服务收费第三节物业服务合同第四节物业使用与维护第一节物业管理服务的特点和内容一、物业管理服务的特点二、物业管理服务的内容三、物业管理服务的标准一、物业管理服务的特点（一）物业管理服务的公共性和综合性（二）物业管理服务受益主体的广泛性和差异性（三）物业管理服务的即时性和无形性（四）物业管理服务的持续性和长期性二、物业管理服务的内容（一）物业管理服务1.对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；2.维护相关区域内的环境卫生和秩序（二）物业管理合同约定以外的服务1.提供合同外服务的必要

2、性2.对提供合同外服务的3点理解三、物业管理服务的标准按照2004年建设部颁布的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》的要求，物业管理服务制定了3个等级的服务标准。每个等级的服务标准都包括了基本要求、房屋管理、公用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理六方面的内容。（注意每一方面的不同之处）第二节物业服务收费一、物业服务收费的原则二、物业管理服务的管理一、物业服务收费的原则（一）合理原则（二）公开原则（三）收费与服务水平相适应原则二、物业管理服务收费管理（一）物业服务收费定价形式1.《价格法》规定的三种定价形式政府定价、政府指导价、市场调节价

3、2.以政府定价方式管理物业服务收费的弊端3.《物业管理服务收费管理办法》规定对物业服务收费采取的定价形式：政府指导价、市场调节价（二）物业服务收费形式与成本构成1.包干制收费（1）含义（2）构成（3）作用（4）利弊分析2.酬金制收费（1）含义（2）运作（3）实行酬金制的物业管理企业应履行的义务（三）物业服务成本构成（四）物业服务费用的交纳和督促1.非业主使用人的交费责任2.未交付房屋的交费主体3.业主委员会对欠费业主的督促义务（五）代收代交费用第三节物业服务合同一、物业服务合同二、前期物业服务合同三、物业管理企业的义务正确理解《物业服务合同》的基本内容1.《物业服务合

4、同》是确立物业管理活动权利义务的法律依据2.《物业服务合同》属于民事合同的范畴3.《物业服务合同》的规范名称一、物业服务合同（一）《物业服务合同》的主要内容1.物业管理事项2.物业服务质量3.物业服务费用4.双方的权利义务5.专项维修资金的管理与使用6.物业管理用房7.合同期限8.违约责任（二）《物业服务合同》同时应包括的一些条款：1.约定合同生效的条件2.解除合同的损失赔偿3.免责条款的约定4.合同履行争议的解决方式（三）《物业服务合同》就物业移交资料的约定1.物业管理企业承接物业时的资料移交（业主委员会与企业）2.物业服务合同终止时的资料移交（企业与业主委员会）3

5、.物业服务合同终止时的资料移交（老企业与新企业）二、前期物业服务合同（一）前期物业服务合同的特征1.过渡性2.签订主体特定3.属于要式合同（二）前期物业服务合同的时效1.前期物业服务合同可以约定期限2.前期物业服务合同是附终止条件的合同（三）前期物业服务合同的主要内容1.合同当事人与物业基本情况2.物业服务内容与质量3.物业服务收费方式4.物业经营管理活动的内容5.物业的承接查验6.物业的使用与维护7.专项维修资金8.违约责任9.其他事项三、物业管理企业的义务（一）物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务1.业主违反物业管理区域秩序的主要表现2.维护物业管理区域秩序的主

6、要方式3.业主违反物业管理区域秩序的法律责任（二）物业管理区域秩序的安全防范协助义务1.物业管理企业在安全事故中的义务2.物业安保人员的职责四、物业管理企业的责任（一）物业管理企业责任的定义（二）物业管理企业承担责任的前提条件（三）物业管理企业承担责任的依据第四节物业使用与维护一、公共建筑和公用设施规划用途不得擅自改变二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘三、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任四、业主装饰装修房屋应当依法规范五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定