第2讲,物业管理基本制度与政策

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5、设的历史沿革第四节《物业管理条例》第五节《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的规定考试目的测试应考人员对物业管理基本特征和制度沿革的掌握程度，以及运用《物业管理条例》（以下简称《条例》和《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”分析、处理物业管理服务工作中相关问题的能力。第一节物业管理的概念大纲要求：物业管理的概念；物业管理的内容；物业管理的特征。知识点一：物业管理的概念广义的物业管理《物权法》第八十一条：物业管理，是不动产管理活动的总称，是指业主通过自行管理、委托其他管理人或者物业服务企业等方式，对其所有的建筑物及其附属设施进行维修、养护

6、和管理的活动。狭义的物业管理《物业管理条例》（以下简称《条例》）第二条：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（必考点）一、对《条例》所称“物业管理”定义的理解（一）前提：物业管理是业主选聘物业服务企业的管理方式业主是物业的所有权人，有权根据不同情况，对建筑物及其附属设施选择不同的管理方式：第一种方式：业主自己进行管理；第二种方式：将不同的服务内容分别委托给不同的专业服务企业；第三种方式：统一委托物业服务企业提

7、供综合管理服务。将业主选聘物业服务企业作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系和市场活动，必须遵守市场规则。不仅如此，业主选聘物业服务企业，必须在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，必须通过公开、公平、公正的市场竞争机制进行，必须纳入市场秩序。需要说明的是，制定市场规则，维护市场秩序，是政府履行物业管理市场监管职能的重要手段。业主通过选聘物业服务企业的方式来对物业进行管理的，必须遵守物业管理的市场秩序，服从政府主管部门按照《条例》进行的监管。（二）依据：物业管理的依据是物

8、业服务合同物业管理活动的实质，是业主和物业服务企业以物业管理服务为标的进行的一项交易。市场经济条件下，交易的进行主要通过合同作为纽带完成的，交易的双方