物业管理基本制度与政策精讲班第14讲课件讲1

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1、物业管理基本制度与政策精讲班第14讲课件讲义（环球职业教育在线）物业管理基本制度与政策精讲班第14讲讲义业主大会的职责、规则等(三)业主大会的职责（重点内容）《条例》规定业主大会的六项职责：(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(3)选聘、解聘物业管理企业；(4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(6)法律、法规或者业主大会议事规则

2、规定的其他有关物业管理的职责。(四)业主大会活动规则1．定期会议和临时会议业主大会会议分为定期会议与临时会议。定期会议与临时会议都由业主委员会组织召开。定期会议的期间由业主大会在业主大会议事规则中确定。当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：(1)20％以上业主提议召开业主大会临时会议的；(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；(3)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。发生以上应当召开业主大会临时会议的情况时，如果业主委员会不履行组织召开会议职责，区、县人民政府房地产行

3、政主管部门应当责令业主委员会限期召开业主大会临时会议。业主委员会应当在召开业主大会会议15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。如果是住宅小区召开业主大会会议，还应当同时告知与物业管理区域相关的居民委员会。2．业主代理人和业主代表人（注意概念）(1)业主代理人业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。代理人应当在业主委托书的授权范围内行使代理权，如投票、发表意见、参加表决等等。业主委托代理人的授权内容不得超越业主自身权限，如投票权数。业主只能委托代理人代理事项，不能委托代理

4、人代理业主身份，代理人无权以候选人身份参加业主委员会成员的竞选。(2)业主代表人物业管理区域内业主人数较多的，可以按照幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的事项，业主代表应当要求业主将赞同、反对及弃权的决定及享有的投票权数书面签字，然后由业主代表在业主大会上代表业主如实投票。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表

5、参加大会。(3)业主大会的召开形式业主大会会议可以采用到会业主集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见和书面投票表决的形式。无论采用何种形式，必须有不少于物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主的参加。3．业主大会决定事项的表决效力（重点里的重点）(1)业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。(2)制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上

6、通过。例题：业主大会作出选聘或解聘物业管理企业的决定，必须实行()表决原则。A．多数B．简单多数C．非常多数D．特别多数答案：D解析：制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则。业主委员会三、业主委员会(一)业主委员会的性质《条例》将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。(二)业主委员会的职责（重点

7、）容易出多项选择题《条例》规定了业主委员会的五项主要职责：1．召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况2．代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同（不是业主，也不是业主大会）3．及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同4．监督业主公约的实施5．业主大会赋予的其他职责除了首次业主大会会议外，业主委员会是业主大会会议的法定召集人。首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议均由业主委员会负责筹备和召集。业主委员会作为业主大会的执行机构具体负责物业管理区域内的各项物业

8、管理事项的实施与管理，因此，业主委员会应当定期召集业主大会会议，将有关物业管理事项的实施情况向业主大会报告并接受业主大会的监督。2．代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同业主大会享有选聘物业管理企业的权利，但业主大会的成员是全体业主，不可能由业主大会与物业管理企业签订物业服务合同。客观上，物业管理合同的签订只能由业主委员会来具体进行。业主大会通过会议决定的方式选聘某一物业管理企业后，应由业主委员会代表业主与业主大