物业管理基本制度与政策精讲班第8讲讲义

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1、物业管理基本制度与政策精讲班第8讲讲义物业管理服务标准三、物业管理服务标准为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，屮国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》(以下简称《标准》)，从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设丿施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准，作为物业管理企业与建设单位或业主人会签订物业服务合同，确定物业服务等级，约定物业服务项H、内容、标准以及测算物业服

2、务价格的参考依据。《标准》的具体规定如下：一级服务标准：(一)基本要求(1)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。(2)7*接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收于-续齐全。(3)管理人员、专业操作人员按照国家有关规定収得物业管理职业资格证书或者崗位证书。(4)有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案笛理等制度健全。(5)管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。(6)设冇服务接待屮心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其他报修按双方约定时间

3、到达现场，有完整的报修、维修和冋访记录。(7)根据业主需求，提供物业服务介同Z外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。(8)按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者■物业服务资金的收支情况。(9)按合同约定规范使用住宅专项维修资金。(10)每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。(二)房屋管理(1)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。(2)根据房屋-实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的,及时组织修复；属于大、屮修范囤的，及时编

4、制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。(3)每口巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。(4)按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人冇关装饰装修的禁I上行为和注意爭项。每「I巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主

5、委员会和有关主管部门。(5)对违反规划私搭乱建和擅白改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和冇关主管部门。(6)小区主出人口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。(三)共用设施设备维修养护(1)対共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。(2)建立共用设施设备档案(设备台账)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。(3)设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常

6、。(1)对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范圉或考需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。(2)载人电梯24小时正常运行。(3)消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。(4)设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。(5)小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。(6)路灯、楼道灯完好率不低于95%。(7)容易危及人身安全的

7、设施设备冇明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。(一)协助维护公共秩序(1)小区主出人口24小时站岗值勤。(2)对重点区域、重点部位每1小时至少巡杳1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。(3)对进岀小区的车辆实施证、卡管理，引导车俩冇序通行、停放。⑷对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。(5)对火灾、治安、公共卫生等突发爭件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助釆収相应措池。(二)保洁服务(1)髙层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次,垃圾袋装化，

8、保持垃圾桶淸洁、无界味。(2)合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。⑶小区道路、广场、停车场、绿地等每口清扫2次；电梯厅、楼道每口清扫2次，每周拖洗1次；一层共川大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共川部位玻璃每周消•洁1次；路灯、楼道灯每刀清洁1次。及时清除道路积水、积雪。(4)共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每刀检查。1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半