物业管理基本制度与政策精讲班第5讲讲义

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1、物业管理基本制度与政策精讲班第5讲讲义内容提要本讲内容为第一章的第四节---物业管理条例- 一、内容提要（内容提要部分要作为重点）1、《条例》的指导思想2、《条例》创设的法律制度及其内容3、《条例》的主要内容4、《条例》法律责任5、《条例》确立的基本法律关系 二、考试目的和考试要求(一) 考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对《物业管理条例》核心内容的掌握程度，以及对我国物业管理制度建设的熟悉程度。（二）考试基本要求掌握：《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。熟悉：《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。 《条例》的立法过程第一章 物业管理概述（三）第四节 

2、《物业管理条例》   2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》。《条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。 一、《条例》的立法过程（非重点内容，了解即可） 1999年4月，建设部成立《条例》起草小组，开始《条例》的起草工作。在《条例》起草阶段，起草小组主要做了下列工作： (一)收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况  起草小组通过考察、交流等形式，重点了解了德国、法国、新加坡、日本、韩国的物业管理立法情况。为借鉴香港成熟的立法经验，起草小组多次与香港业界进行交流，并重点作了比较研究。(

3、二)开展立法调研，掌握第一手材料为深入了解国内物业管理发展现状和存在的问题，起草小组多次组织了立法调研活动。2000年6月至2001年3月，起草小组赴青岛、宁波、长春、武汉等地，作了调研。  (三)进行专家论证，研讨立法中的难点问题  起草小组通过召开专家论证会、书面征求专家意见等方式，邀请法学家、律师、资深从业人员、行政管理人员、业主代表等，对立法过程中的难点问题进行专题研讨。  (四)广泛征求意见，以求彰显民意  按照立法程序要求，起草小组在起草出《条例》征求意见稿后，于2000年5月征求各地、国务院有关部门、有关单位及专家意见。2001年3月经建设部常务会议讨论通过

4、，形成《条例》(送审稿)，提请国务院审议。  国务院法制办会同建设部于2002年3月在北京召开《条例》(送审稿)专家论证会。与会专家从不同角度阐明了各自的观点。通过专家论证，在一些问题上统一了认识，为《条例》(送审稿)的修改完善打下了基础。     在专家论证会和专题调研的基础上，结合各方面意见，国务院法制办会同建设部对《条例》(送审稿)作了相应修改，最终形成《条例》(草案)。   2002年10月16日，经国务院同意，国务院法制办将《条例》(草案)登报公开向社会征求意见。这一彰显民意，推动民主立法，切实提高立法工作质量的举措，在社会上引起了积极反响。  2003年5月2

5、8日，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了《条例》(草案)。可以说，《条例》反映了社会法制意识的日益增强，凝聚了人民群众的智慧和热情。 《条例》的指导思想和立法原则二、《条例》的指导思想和立法原则（重点）《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面，一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。《条例》在立法过程中，主要遵循

6、以下几个基本原则：  (一)物业管理权利和财产权利相对应的原则  在我国《物权法》尚未出台的情况下，《条例》吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。  (二)维护全体业主合法权益的原则  为维护全体业主的合法权益，《条例》既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业管理费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门行政监

7、督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，《条例》设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。  (三)现实性与前瞻性有机结合的原则  《条例》注重保持法规、政策的持续性和适度性，对被实践证明是行之有效的制度，如业主自律、物业管理企业资质管理等制度，予以保留。《条例》注重肯定实践成果，将在实践中积累的良好经验，如主管部门加强对业主大会的指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等，确立为法律规范。对于如何解决现实中存在的问题