物业管理基本制度与政策第2讲--victor整理

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1、物业管理基本制度与政策精讲班第2讲讲义《物业管理基本制度与政策》第2讲我国物业管理的生产与发展一、内容提要1、我国物业管理的产生和发展2、我国改革开放前城镇住房制度的主要特征3、物业管理在社会经济中的地位和作用4、我国物业管理制度建设的历史沿革5、政府在我国物业管理发展中的特殊地位6、《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点7、《城市新建住宅小区管理办法》8、《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点二、考试目的和考试要求（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理的的作用、特征和《物业管理条例》核心内容的掌握程度，以及对我国物业管理的产生、发展

2、和制度建设的熟悉程度。（二）考试基本要求熟悉：物业管理在社会经济中的地位和作用。了解：物业管理的产生和发展。我国物业管理制度的建设的历史沿革。第二节我国物业管理的生产与发展一、物业管理的起源与发展   物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时正值资本主义上升时期，在城市化迅猛发展的形势下，大量农村人口涌人城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成严重的房荒。由于当时房屋管理混乱，居住环境恶劣，引起大量事端。一位名叫奥克维娅·希尔的女士为在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理办法，引导并要求租户严格遵守。奥克维娅·希尔女士实施规范的物业管理后，住房秩序和

3、居住环境有了明显的改善，社会其他人士也纷纷效仿，并取得政府的关注。随后英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会，以英国为起源地，在一个多世纪时间里，物业管理在世界各地逐渐推行开来。随着物业管理发展，20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的成熟，又有力地推动了物业管理行业的有序发展。此后，物业管理日益被业主和政府重视，逐渐发展成为一个新型的服务行业。二、城镇住房及住房制度改革我国城镇住房的发展情况1949年中华人民共和国成立后，国家对城市房地产确立了逐步实行国有化的政策。建国后的

4、五十多年中，公有住宅的总量经历了一个由小到大、再由大到小的演变过程，即解放初期私房总量远远大于公房总量，以后城市公有住宅又远远大于私有住宅。改革开放以后，随着住房制度的改革和房地产市场的发展，私有住宅数量又迅速超过公有住宅。改革开放以后，国家确立了住房商品化方针，一方面大力发展商品房销售，另一方面按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房。我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包，是我国在计划经济体制

5、下呼城镇住房制度。其弊端表现在建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑。收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全，国家为此也背上了沉重的包袱。随着我国改革开放逐步展开，早在1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。1994年，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开

6、始实施住房分配货币化。同时，提出经济适用住房建设方针和政策，为中低收入居民购房铺平了道路。国家通过提高工资、给职工发放住房公积金和住房补贴，鼓励职工到房地产市场购买住房，全面实现了住房商品化秩序。三、我国物业管理的产生   1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。该公司隶属于深圳经济特区房地产公司，建立了“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制。使房屋管理工作从政府行为改变为企业行为，使房屋管理从政府补贴为主到自负盈亏，为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经验。四、我国物业管理的发展 

7、  我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。     建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。由此，确立了物业管理新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向。   2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。五、物业管理在社会经济中的地位与作用党的十六大确立了全面建设小康社会的宏伟目标，明确了本世纪头二十年

8、我国经济、政治和文化建设与改革的主要任务。物业管理作为一个新兴的行业，在实现全面