23(终板)房地产估价业务的多元与跨界组合发展

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1、大评估时代，评估多元与跨界组合发展探讨——兼谈国众联的实践与探索黄西勤曹彦军一、引言评估行业伴随着市场经济的发展和改革的步伐，经历从单一的专业化评估到评估多元化，然而，今天面对新的国家宏观态势、市场发展形势和区域发展走势，评估行业又步入了大评估时代，为什么这么说呢，以下我从四方面谈起。从国家宏观态势看：2014年8月15日，国务院法制办公室公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，明确不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物，"迟到"的不动产统一登记，历经七年获实质性推进。可以预期，不动产统一登记的实施，不动产评估主要

2、是房地产和土地评估也将可能统一，未来将按专业进行细分。今年8月12日，国务院发布了《关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》(国发[2014]27号)27号文，正式取消了房地产经纪人、注册税务师、土地登记代理人、矿业权评估师、注册资产评估师等11项职业资格许可和认定事项，改为水平评价类职业资格。国务院27号文的出台，加速了机构市场化改革的进程，评估机构也要随之转型，向集团化、多元化、国际化发展，致力满足市场的多种、多层次需求。因为随着深化改革，13/13新的经济行为不断涌现，市场上对于房地产中介服务需求的深度和广度正

3、在增加，客观上要求房地产估价机构在原有估价业务的基础上，能够向客户提供更多有价值的延伸服务和产出更高质量的成果。从市场发展形势看：十八届三中全会以来，中央政府强调要发挥市场配置资源在房地产调控方面的作用，难免会出现波动的局面，而房地产估价又直接受政策影响，比如我们国众联品牌下的一家公司，主营业务主要是单一的房地产估价，由于受大环境影响，去年评估收入下降40%之多；同时正值当前调结构、转方式以及深化改革，不可避免会带来经济增速的放慢，加之传统估价业务竞争日趋激烈，业务单一的估价机构将很难再有大的发展。比如深圳，曾经是评估业

4、的发源地，刚起步时，深圳评估学毗邻香港的评估报告，因评估质量高，全国各地都跑来深圳学习房地产评估，房地产评估机构也最多之时达100多家，历经多年发展，截至目前，已没有一家机构从事单一的房地产评估，现在的48家房地产估价机构均从事多元化业务。从区域发展走势看。一线城市行业高度集中，房地产估价趋近饱和，在二三线城市和经济欠发达地区，房地产估价行业还远不够发达。十八大以来，政府决心继续加大区域经济发展统筹力度，实施区域发展总体战略和主体功能区战略，以及加速新型城镇化建设，必将会给二三线城市和经济欠发达地区的房地产估价行业带来新

5、发展契机。同时，随着中国经济在国际的影响力不断加大，以及对外投资步伐加快和规模扩大，越来越多的开发商、基金管理人、13/13投资者、银行以及政府部门需要既有丰富国内评估经验，同时又拥有独到国际视野的专业机构为他们提供符合国内和国际标准的评估咨询。从我经营企业的实践来看，1998年成立之时，就以单一的房地产估价业务起步，给我们的感觉是，当每一种业务竞争加剧、市场空间不断缩小时，必须变革，寻找新的突破口。在这样的思路指引下，历经十六年发展，国众联目前具备房地产估价、土地评估、资产评估、矿业权评估、保险公估等五大评估领域并行发

6、展，同时向工程造价、工程咨询、土地登记代理、土地规划与整理、招标代理、政府采购代理等非评估领域开花结果，经营收入也从单一的房地产估价业务时候的几百万到现在多元跨界经营的1.5亿元。还记得2007年主题为“估价专业的地方化与全球化”的国际估价论坛上，我就提出《经济全球化对估价服务的影响与对策》，当时呼吁估价机构要把握经济全球化发展趋势，以全球化的眼光和标准做好估价服务，不但要在经营业务上突破，而且要实现跨区域经营，以全球化的视野走向国际舞台。在2007年经过评估业务多元化的发展摸索后，我们国众联坚持走跨区域发展战略，在全国

7、重点城市设立分支机构，向国际舞台不断迈进。目前客户遍布全国大江南北、港澳地区，并走向国际，评估师的足迹遍及美国、俄罗斯、英国、土耳其、新加坡、马来西亚、老挝等国外地区。从实践的足迹看，国众联的发展历程也证实了大评估时代的到来。站在新的起点，面对新的改革，我们必须明白中国的未来必将大力发展市场经济，而13/13市场经济的核心优势便是竞争机制，竞争机制带来“优胜劣汰”，而优胜劣汰的压力驱使人人都会更加努力，使竞争更加剧烈，我们评估行业也躲不开、逃不掉。我认为，当前我们进入大评估时代，在大评估的浪潮中，如何不被淘汰而稳健发展，

8、这就是我今天要提出的多元与跨界经营。二、多元与跨界的抉择（一）评估多元化我国房地产估价行业起步晚，大部分房地产评估机构从事单一的评估业务，优势无非体现在以下几方面：第一，可以将有限的资源精力集中，做精做细房地产估价；第二，有利于在自己擅长的领域不断提高质量和竞争力；第三，管理和决策方便，初始阶段风险较低。但是，当随着