房地产市场发展跨界比较-房地产

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1、摘选自地产部《中国不动产金融研究报告2017》（编写中）房地产市场发展跨界比较文/研究规划部潘星辰实习生孔雨柔协助做了大量数据收集和整理工作本文从各国房价、租金收益率、房价与城镇化率、房价与GDP、行业板块、我国商品房市场、我国土地市场、我国房地产企业等角度做了多维度的比较，以便更好的了解房地产市场状况。一、全球房地产市场状况（一）全球房地产市场概览1970年到2016年，全球主要发达国家的房价整体上呈现上升趋势（日本除外），特别是1998年至2007年间，全球主要发达国家的房价出现了较大幅度的上涨，全球房地产市场出现集

2、体繁荣。2007年次贷危机之后，全球房地产市场受到了不同程度的影响。其中，美国、英国、法国房地产市场受到巨大冲击，住房价格急剧下跌。美国房地产市场泡沫破裂，房价下跌29%，直至2013年才开始有所回升。而英国和法国住房价格下跌相对较小，分别为9%、6%，且2009年两国房地产市场便出现复苏。1970年至今的46年间，德国的房地产价格仅仅上涨了2倍，表现出不同于其他发达国家的异乎寻常的稳定性。日本自20世纪90年代的经济大萧条以来，在此后的20多年里，房地产市场一蹶不振，房屋价格持续负增长。中国香港的房地产市场自1985年

3、进入了长期的上行周期，直至1997年金融危机风暴来袭，房地产市场泡沫破裂，房价一泻千里。但是2007年全球经济危机，香港地区的房地产市场并未受到太大影响。我国大陆的房地产市场起步较晚，可获得的数据只包含从2005年至2016年的12年间，中国的房地产价格呈现出逐年上涨的态势，总计上涨136%，2016年达到最高。图1.6：1970-2016年美国房屋价格指数图1.7：1970-2016年英国房屋价格指数图1.8：1970-2016年法国房屋价格指数图1.9：1970-2016年德国房屋价格指数图1.10：1970-201

4、6年日本房屋价格指数图1.11：1980-2016年中国香港房屋价格指数图1.12：1999-2016年中国房屋价格指数数据来源：Nationalsources,BISResidentialPropertyPricedatabase,中国民生银行地产金融事业部。（二）全球租金收益率比较经比较世界上70个国家和地区的租金收益率情况，其中租金排名前三位的国家分别为摩尔多瓦（欧洲）、埃及和乌克兰，租金收益分别为10%、9.4%和9.09%。租金排名后三位的国家分别是意大利、澳大利亚和中国台湾，租金收益率分别为2.37%、2.1

5、8%和1.57%。美国、英国、法国、德国、日本和中国香港的租金收益率分别为2.91%、3.21%、2.79%、2.99%、2.66%和2.62%。世界租金收益率大致呈现这样一个特征：越是经济发达的国家，其租金的收益率越是低，越是经济相对落后的国家，其租金的收益率越高，这也与发达国家持续量化宽松货币政策有关，资产回报率普遍下滑。表1.1:世界各国租金收益率情况表数据来源：GlobalPropertyGuide,中国民生银行地产金融事业部。选取了全球主要大城市，按照英国罗浮堡大学的全球化和国际城市研究（GaWC）的等级分类（

6、2016年）将其对应的租金回报率统计分析，可以看出，中国四个一线城市北京、上海、广州、深圳的租金回报率分别为1.37%、1.48%、1.69%、1.38%，处于比较低的水平，并且都远远低于同等级的其他国家的城市。基本上全球城市，也是呈现出城市越大、经济越发达，租金回报率越低的特征。一个可能的解释是房价往往是金融杠杆的产物，而越是经济发达的地区，人们的收入更高、加杠杆的途径也越多，因此房价往往比仅反映城市平均收入的租金偏离更大。表1.2：全球主要城市租金收益率表数据来源：中国民生银行地产金融事业部根据网上信息整理。（三）房

7、价和城镇化率的国际比较样本国家的房屋价格指数和城镇化率呈现不同的关系：长期来看，英国、法国、德国的房价与城镇化率基本呈现正相关的关系；2007年次贷危机之前，美国房价与城镇化率也呈现出正相关的趋势，次贷危机后美国城镇化率继续缓慢上升，房价呈现“U”型；日本房价和城镇化率的相关性并不高；80年代香港城镇化率快速上升，90年代初至今一直保持100%，房价持续波浪型上升，波峰位于1994年，波谷位于2004年，没有受到美国次贷危机显著影响；中国的城镇化率速度明显慢于房价上涨的速度。也就是说，房价相比城镇化率，两者不是严格的一一

8、对应，而是略有背离。（以下图请两幅排在一行。）图1.13：英国城镇化率（蓝色，右轴）与房屋价格指数（红色，左轴）图1.14：法国城镇化率（蓝色，右轴）与房屋价格指数（红色，左轴）图1.15：德国城镇化率（蓝色，右轴）与房屋价格指数（红色，左轴）图1.16：美国城镇化率（蓝色，右轴）与房屋价格指数（红色，左轴）图：1.