房地产估价市场比较法

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1、徐州市房地产估价报告江苏苏地土地房产评估有限公司徐州分公司房地产估价报告估价报告编号：铜国用（2014）第01214号估价项目名称：徐州市铜山区兰园小区西2#-1-302（现为紫荆花苑2#-1-302）室房地产市场价值评估委托方：徐州市港龙房地产开发有限公司估价方：江苏苏地土地房产评估有限公司徐州分公司估价人员：笪艺玮估价作业日期：2015年11月2日江苏苏地土地房产评估有限公司徐州分公司公司地址：南京市鼓楼区中央路19号1501、1503、1505室电话：************************传真：********邮编：21240017/17徐州市房地产估价报告目

2、录目录2二、估价师声明4三、估价的假设和限制条件5(一)、估价假设条件5(二)、限制条件5四、估价结果报告7(一)、委托方7(二)、估价方7(三)、估价对象概况7(四)、估价目的8(五)、估价时点8(六)、本次评估价值定义8(七)、估价依据8(八)、估价原则9(九)、估价方法9(十)、估价结果9(十一)、估价人员10(十二)、估价作业日期10(十三)、估价报告应用有效期10(一)、个别因素分析11（二）、市场背景分析11（三）最高最佳使用分析12（四）估价方法12（五）、案例调查附表一14（六）、因素比较计算附表二15（七）、附表三：预计转让税费参考明细表16六、附件17一、

3、致委托方函17/17徐州市房地产估价报告徐州市港龙房地产开发有限公司：承蒙委托，我公司对贵司委托之房地产进行评估，估价时点为二○一五年九月三十日，估价目的为确定该房地产拆迁补偿金额提供参考依据。根据贵司提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取市场比较法的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：委托估价房地产为徐州市铜山区兰园小区西2#-1-302（现为紫荆花苑2#-1-302）室房地产市场价值评估，建筑面积合计为158.06平方米，该房地产

4、在估价时点的评估结果如下:评估总值：人民币651378元大写金额：人民币陆拾伍万壹仟叁佰柒拾捌元整税费：人民币800元大写金额：人民币捌佰元整评估净值：人民币650578元大写金额：人民币陆拾伍万零伍佰柒拾捌元整评估结果明细表物业名称建筑面积（㎡）评估单价(元/㎡)评估总值（元）税费（元）评估净值（元）紫荆花园2#-1-302158.064121651378800650578备注：应补地价数额以相关主管部门核定结果为准。法定代表人：张其宝江苏苏地土地房产评估有限公司徐州分公司二零一五年十一月二日17/17徐州市房地产估价报告二、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本房地产估价报

5、告中陈述的事实是真实和准确的。2、本房地产估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。6、本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为十五年，即自2015年11月2日至2030年11月2日止。若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，本估价结果会随之失效。7

6、、参加本次评估的人员中由笪艺玮对估价对象进行了实地勘察及拍照。中国注册房地产估价师：（注册证号：4419960027）中国注册房地产估价师：（注册证号:4420050073）二○一五年十一月二日17/17徐州市房地产估价报告三、估价的假设和限制条件(一)、估价假设条件1、委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料是真实可靠。2、假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。3、不考虑特殊买家的额外出价。4、对于房地产的评估值，我们是基于以下假设条件：①自愿销售的卖主；②有一段合理的洽谈交易时间，能够通盘考虑房地产市场行情进行议价；③在此期间，房地产

7、价值将保持相对稳定。5、委估物业尚未办理房地产证，根据委估物业的国有土地使用权出让合同书的记载，委估物业的土地用途为住宅，本次土地为自用，不得转让和参与房地产经营。本报告设定其在公开市场上能够转让，根据徐州市房地产估价中心2015年11月2日发布的《关于部分房地产地价核定及评估注意事项的说明》，对于非行政划拨性质的不完全产权房地产，将采用如下公式测算应补地价：应补地价=（市场公告地价-已缴地价）×年期修正系数，扣缴预计应补地价进行评估其价值。6、假定所有权人是在公开市场上出售该物业，且不包括所有权人凭借