市场比较法房地产估价

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1、第四章市场比较法第四章市场比较法§4-1市场比较法概述一、基本概念（一）其他名称比较法市场法市价比较法交易实例比较法买卖实例比较法市场资料比较法交易案例比较法直接交易案例比较法第四章市场比较法将待估对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似的房地产的既知价格，通过交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等，最后得出待估房地产最可能实现的合理价格。类似房地产——指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房地产。比准价格——用市场比较法估价求得的价格一、

2、基本概念第四章市场比较法（二）市场比较法概念二、理论依据替代原理第四章市场比较法三、应用条件1、充分的交易实例资料2、资料具有相关性3、市场供求关系基本一致4、明确显示具备的条件5、资料必须详实可靠第四章市场比较法（二）具体条件（一）基本条件1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料四、不适用对象1、非交易性房地产2、少有交易的房地产适用对象：交易性房地产交易性房地产是否都可使用市场比较法？第四章市场比较法五、市场比较法估价步骤第四章市场比较法进行各项修正建立价格可比基础选取可比实

3、例搜集交易实例求出比准价格§4-2可比实例的选择一、搜集交易实例（一）收集资料的范围1、按类似房地产交易的频繁程度定交易频繁——小交易较少——大2、按房地产的性质与类型定住宅——小厂房——大第四章市场比较法（二）收集资料的内容1、交易双方情况及交易目的2、交易实例房地产状况土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限……建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程

4、质量、建筑结构、楼层、朝向……3、成交价格、成交日期、付款方式列表第四章市场比较法（三）收集资料的途径1、查阅政府有关部门的房地产交易资料2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告，查阅有关房地产交易的信息3、扮装成欲购房地产的顾客4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地产的信息、行情5、同行之间随时交流、互相提供行情资料6、其他途径第四章市场比较法1、用途相同2、结构类同3、区域类似4、规模相当5、价格类型一致6、时间接近7、正常交易8、数量足够二、选取可比实例——要求0.5≤≤2.0<1年3~10第四章市场比较法三、建立价

5、格可比基础——五统一（一）统一付款方式将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的价值例题（二）统一采用单价土地：土地单价、楼面地价建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积仓库：体积停车场：车位旅馆：床位保龄球馆：球道码头：船泊网球场：球面租赁住宅：每套单元的租赁价格第四章市场比较法（三）统一币种和货币单位币种：人民币、美元……单位：元、万元……（四）统一面积内涵建筑面积的价格=使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率使用面积的价格=建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率（五）统一面积单位平方米，公顷、亩、平方

6、英尺、坪……第四章市场比较法三、建立价格可比基础举例第四章市场比较法将实例A、B、C统一为以人民币表示的每平方米建筑面积单价A实例：建筑面积：200平方米成交价格：160万元人民币付款方式：成交日付50万元，半年后付50万元一年后付60万元，月利率0.5%第四章市场比较法举例B实例：建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元汇价为：1美元=8.27元人民币付款方式：成交日首付10万美元，余款向银行申请10年期抵押贷款第四章市场比较法举例C实例：建筑面积：144平方米套内建筑面积：108平方米成交价格：套内建筑面积价格每平

7、方米10000元付款方式：成交日一次性付款§4-3各项修正计算一、交易情况修正（一）修正目的将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格第四章市场比较法1、有厉害关系人之间的交易2、急于出售或急于购买的交易3、不了解市场行情的交易4、特别动机或偏好的交易5、特殊交易方式的交易（二）造成成交价格偏差的因素6、交易税费非正常负担的交易7、相邻房地产的合并交易例：C90万元A30万元B30万元合理价格：45万元成交区间：30~60万元8、受债权债务关系影响的交易第四章市场比较法（二）造成成交价格偏差的因素正常价格（三）交易情况修

8、正的基本公式=可比实例价格×交易情况修正系数第四章市场比较法某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是