當前中國大城市房地產泡沫的成因及防范

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1、當前中國大城市房地產泡沫的成因及防范摘要：房地產市場運行既具有一般規律性，又在不同傢和地區表現出特殊性。在分析中國轉軌經濟和社會文化特點的基礎上，探討瞭中國大城市房地產泡沫的形成原因，認為強勁增長的真實需求是投機需求興起和泡沫形成的基礎，投資渠道的狹窄、政府對土地供給的壟斷、銀行的預算軟約束以及市場秩序的不規范成為進一步推髙房價和泡沫的重要因素。在進一步反思中國當前住房調控政策的基礎上，提出瞭五點防范中國大城市房地產泡沫的政策建議和措施，即加強房地產泡沫的預警工作，建立以空置率為主要指標的預警體系；樹立以需求調節為主的調控觀念，恰當配以供給調節；建立以財稅手段為主的調控體系，

2、謹慎使用行政手段；深化改革，完善市場體系和規范市場秩序；加強廉租房建設,為住購房需求降壓等關鍵詞：大城市房地產泡沫成因防范中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A文章編號：1673-291X(2011)27-0148-05近幾年來，中各大城市的住房價格進入瞭快速上漲的通道，並由此引起廣大民眾、政府以及學術界對中泡沫問題的高度關註，而且存在著比較激烈的爭論。但是,通過翻閱文獻後發現，很多關於中國房地產泡沫問題的觀點似是而非，尤其對中房地產泡沫形成的特殊性缺乏準確把握，從而在對中房地產泡沫的防范上很難提出建設性意見和措施。因此，筆者感覺很有必要對中國房地產泡沫問題做進一步的研究1.

3、房地產泡沫的定義。關於房地產泡沫，雖然許多研究者給出瞭各自的定義，但這些定義都一致認為，房地產泡沫本質上是一種價格運動現象，是由投機導致的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲狀態。換一句話說，房地產泡沫是房地產價格高於市場基礎價格的部分。住房需求可以區分為自住需求、投資需求和投機需求，投資需求雖然不是滿足自住需要，但它主要是通過滿足消費者的租住需要而獲得長期回報，其次才是考慮增值收益；投機需求看重住房價格上漲,主要是為瞭賺取短期的買賣差價。因此，自住需求和投資需求構成真實需求，決定市場基礎價格，而投機需求是一種非真實需求，是產生房地產泡沫的根源2•關註大城市房地產泡沫。房地產泡沫

4、所造成的危害主要體現在如下兩個方面：其一，房地產泡沫的興起將過度推高住房價格，從而制約普通民眾居住水平的改善，並產生強烈抱怨和影響社會的穩定。其二，房地產是一個關聯度相當高的行業，不僅涉及到鋼材、水泥和裝飾等諸多行業的發展,而且更重要的是它與銀行的相互依存度相當高，具有牽一發而動全身的作用，泡沫一旦破滅就會引發金融危機以及整體經濟的衰退。選擇大城市作為研究對象出於兩種原因，一是房地產泡沫在大城市更容易產生，二是大城市房地產泡沫所產生的破壞力更大。大城市一般是一個地區性甚至全國性的中心城市，住房需求非常旺盛，相比中小城市具有更大的變動性，而土地和住房的供給又受到很大的限制，這為

5、住房價格快速增長和投機提供基礎。而且，相比中小城市來說，大城市作為中心城市具有較強的輻射力，那裡的泡沫一旦破滅，將會對中國經濟產生范圍更廣、程度更深的打擊本文將在論述與中房地產相關的“轉軌經濟”和“社會文化”特點的基礎上，認清房地產市場運行規律，並從供需角度分析中大城市房地產泡沫形成的原因，進而提出一些防范中國大城市房地產泡沫的可行性措施一、市場經濟條件下住房價格的變動規律瞭解房地產市場運行的一般規律對分析城市房地產泡沫形成的原因和防范是有幫助的。不可否認，在土地資源相對有限的情況下，大城市的房價呈現長期上漲的趨勢。但是,隻要住房作為商品就不能例外，其價格也將出現周期性波動，

6、不會是直線式上升，階段性下跌是正常現象。然而，住房價格不像一般商品那樣短期內經常波動，其波動周期是比較長的，八年、十年甚至更長。在完全市場條件下，也就是說在沒有政府幹預的情況下，一個完整的房地產市場的波動周期將經歷四個階段，即復蘇、繁榮、危機和蕭條。下面對各階段的特點作一個簡單描述：1•復蘇和增長階段。經歷蕭條之後，房地產市場進入復蘇階段，這一階段持續時間較長，一般五年左右。其特點如下：（1）購房需求趨旺，住房價格呈持續增長狀態，先是緩慢上漲，而後以較快的速度增長。（2）由於交易量的增加和價格的上升，房產開發商增加拿地，並開發更多住房出售。（3）在復蘇階段初期，幾乎沒有人投機

7、炒房，而在房價持續上漲一段時間後，少數炒傢發覺後市機會進入房產市場，待房價較快上漲之後便引起更多炒傢入市，從而推動房價以更快的速度上漲，於是房地產炮沫開始膨脹起來2•繁榮階段。一旦房價快速上漲一段時期之後，就如一匹脫瞿的野馬開始奔騰起來，於是進入繁榮階段，但持續時間相對較短，一般一年左右。其特點如下：（1）交易量急劇放大，房屋買賣相當活躍，房價開始瘋狂上漲。（2）開發商一邊開足馬力拿地建房，一邊捂盤待價而沽，造成住房供給更加緊張的假象。（3）由於房價不斷攀升，越來越多的人投機炒房，甚至出現全民炒房的盛況