（賃居糾紛處理及相關法律剖析）

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1、【賃居糾紛處理及相關法律剖析】講座：李明洲律師第一章賃居糾紛處理之法律剖析首先，依崔媽媽基金會統計資料，「校園常見的租賃糾紛類型」，有：「1.訂金爭議。2•押金返還。3•安全隱私問題。4•人際相處。5•水電管理費爭議。6•修繕爭議與損害賠償。7•二房東轉租或分租問題。&租所被查封或拍賣。9•提前解約」。在解決或處理租賃紛爭時，第一個基本原原則，就是「先掌握事實」。其次，基於這樣的事實，來判斷「法律上誰有理」；然後，才能進入「輔導、協調的工作」。校園常見的糾紛類型■常見的租賃糾紛：1.訂金爭議2•押金返還3•安全隱私問題4•人際相處5•水電管理費爭議6•

2、修繕爭議與損害賠償7•二房東轉租或分租問題&租所被查封或拍賣9.提前解約二、相關法律規定之說明：()訂金(即「定金」)爭議案例L房東收定後避不見面：劉同學北上就學，想租5,000元左右的獨立套房，在看完房屋後，劉同學很滿意這間房子格局與租金，欲下定金，房東一口氣要求劉同學要付5,000元的定金。劉同學下定後保留字據，約定了簽約時間；之後房東卻避不見面，再也聯絡不到人。請問：究竟多少定金才算合理？房東收定後避不見面，怎麼辦？▲筆記:案例2•房東沒收定金:朱同學已經交付定金3,000元給房東，但並未簽訂租賃契約書，僅在名片背後寫了上預定簽約的日期，之後朱同

3、學為了籌措房租與押金，臨時希望房東能將簽約日期往後延，但房東卻在電話中表示不能更改簽約日期，並表示若房客不能如期簽約，就要沒收朱同學的定金。朱同學是低收入戶子女，3?000元對經濟生活有很大的影響，請問他該怎麼辦？▲筆記：（二）押金返還案例3•返還房屋時，房東要求須將牆壁重新粉刷:在租期屆滿、返還房屋時，吳同學要求房東返還押金1萬元，房東表示當月水電瓦斯費尚未結算，且門把附近的牆壁因長期使用而污損；因此房東要求吳同學必須將牆壁重新粉刷後，才能將扣除水電費之後的押金返還給吳同學。吳同學認為房東的要求很不合理，吳同學該如何處理呢？▲筆記:（三）安全隱私問題

4、案例4•房東未經允許擅入房客住處：張同學承租一間雅房，住了幾天後，發現房東常常會來觀察公共區域的環境，還會進各房客的房間察看環境整潔，房東說房子是他的財產，擔心房子因房客不愛整潔造成環境髒亂，影響下一次出租機會，所以堅持要察看房客房間內部的整潔。請問：房東有此權利可以進屋察看？要怎麼樣來保障自身人身及財產安全？▲筆記：案例5•房東趁房客不在家私自更換門鎖，強制遷出房客物品：賴同學生病住院兩星期，房東卻趁賴同學住院人不在家，擅自進入賴同學租屋處，將她的物品打包，放置在醫院，並且更換賴同學的門鎖，賴同學返家時無門可進，又無親人可投靠，只好請鎖匠來處理將門鎖

5、破壞，才得以進入住處。請問：房東可以這要做嗎？賴同學該怎麼辦？▲筆記:（四）人際相處案例6•同住的房客素行不良，疑似有吸毒的行為：李同學承租了一間頂樓加蓋的房子，同住者還有4人，其中有2名年輕人，夜間時候會帶朋友回家並且很吵鬧，且疑似有吸毒的行為。李同學不想再繼續住在這麼複雜的環境裡，多次向房東反應過此事，但房東置之不理。李同學想以拒繳房租的行動向房東抗議，可以嗎？▲筆記:（五）水電管理費爭議案例7•每月水電費用高到無法負荷：陳同學與房東住在同一戶，分A及B室，雙方各自有出入門戶。事前房東並未告知，也未商議雙方分攤水電費的比例。房東在家門前有一個大魚池

6、，每星期房東要更換池水，陳同學平均必須每月繳交好幾百元的水費，覺得很不合理。因而與房東發生了幾次衝突，房東3次刻意斷水、電及瓦斯，甚至出言恐嚇，請問：陳同學該怎麼處理比較恰當？▲筆記：案例8•房東積欠管理費，總幹事告知一週內斷水電:許同學的房東欠繳管理費11,000,大樓總幹事已經多次口頭告知許同學將停止供應水電，許同學多次向房東說明此事，希望房東儘快處理，至今房東仍然沒有繳清管理費。總幹事告知許同學將於一週內斷水電，請問：總幹事有權利中斷住戶的水電？依租賃合約，房東是否已經違約？許同學是否可以要求提前解約，並請房東退還押金？▲筆記：（六）修繕爭議與損

7、害賠償案例9•房屋梅雨季節漏水問題:王同學原本看屋時並未發現房子漏水，遷入後，梅雨季節才發現只要連日大雨，房屋內部就開始漏水，導致王同學的家俱都被水浸濕受損，也無法安心讀書。多次請房東進行修繕，房東推說近日梅雨季節，若要請師傅修繕需等到天氣好的時候才能進行工程。請問：王同學那這一陣子因為房屋漏水而造成家俱損壞及無法居住，可以向房東請求賠償？▲筆記：案例10•租屋鐵捲門故障，房東遲遲不修：高同學為肢體障礙者，好不容易承租到1樓的房屋。房屋有鐵捲門，第一天搬進去後發生鐵捲門故障了，無法關上影響到夜間居住安全。曾向房東反應，但房東藉故拖延，高同學就寄發存證信

8、函給房東，請問：後續他應該採取哪些動作，以保障其權益？▲筆記：（七）二房東轉租或分租問題案例1