1011012亞洲大學（賃居糾紛處理及相關法律剖析講章-簡報檔）.

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1、賃居糾紛處理及相關法律剖析教育部「101年全國大專校院學生賃居輔導服務工作研討會」主講人：崔媽媽基金會義務律師李明洲律師專任：滙利國際商務法律事務所律師兼任：台灣高等法院民事調解委員台北地方法院民事調解委員公益：財團法人崔媽媽基金會義務律師李明洲律師簡歷講題大綱前言第一章賃居糾紛法律剖析與案例說明（時間：50分鐘）第二章賃居糾紛調解之原則與技巧（時間：30分鐘）第三章結語與分享（時間：10分鐘）講題大綱第一章賃居糾紛的法律剖析與案例說明一、常見賃居糾紛類型二、相關法律規定之說明第二章賃居糾紛調解之原則與技巧一、賃居糾紛調解之基本原則（一）「掌握事實」原則（二）「依約

2、依法」原則二、調解的觀念與技巧（一）調解的觀念（二）調解技巧分享三、建立制度與經驗檔案（一）經驗與案例的建檔（二）調解完畢後的處理（三）修改與調整（四）自我省思結語與分享賃居糾紛的法律基準常見賃居糾紛類型一.訂金爭議二.押金返還三.安全隱私問題四.人際相處五.水電管理費爭議六.修繕爭議與損害賠償七.二房東轉租或分租問題八.租所被查封或拍賣九.提前解約（終止租約）校園常見的糾紛類型■案例說明方式：一.法律規定二.實務見解三.基本概念訂金（定金）爭議之一案例1.房東收定後避不見面：劉同學北上就學，想租5,000元左右的獨立套房，在看完房屋後，劉同學很滿意這間房子格局與租

3、金欲下定金，房東一口氣要求劉同學要付5,000元的定金，下定後留下字據，約定了簽約時間，之後房東卻避不見面，再也聯絡不到人。請問：究竟房東多少定金才算合理？如果房東收定後避不見面，怎麼辦？訂金（定金）爭議之二案例2.房東要沒收定金：朱同學已經交付定金3,000元給房東，但並未簽訂租賃契約書，僅在名片背後寫了上預定簽約的日期，之後朱同學為了籌措房租與押金，臨時希望房東能將簽約日期往後延，但房東表示若房客不能如期簽約，要沒收朱同學的定金。請問：該怎麼辦？定金案例及概念說明1.法律規定：◎§248（收受定金之效力）◎§249(定金之返還與賠償)2.基本概念：（1）房東受有

4、定金後，契約推定成立（民§248），如房客不願簽約承租，要看有無正當理由？否則，房東可沒收定金（民§249）。房東反悔不租，房客可請求定金2倍之賠償。（2）房東收多少訂金才合理？一般來說，每月租金為6,000元，定金一般為2-3成，即約1-2,000元。二.押金返還案例3.還屋時，房東要求牆壁重新粉刷：吳同學在校園附近租屋，租賃期滿前房東告知若續租則將調漲房租，吳同學因經濟壓力考量不再續租。在交還房屋時，吳同學要求房東返還押金1萬元，房東表示當月水電瓦斯費尚未結算，且門把附近的牆壁因長期使用而污損；因此要求將牆壁重新粉刷後，才能將押金返還給吳同學。請問：吳同學該怎麼

5、辦？「押金」基本概念及說明1.法律規定：◎民法第421條第1項（租賃概念）◎土地法§99（擔保金額之限制）2.實務見解：◎最高法院33年上字第637號、65台上156判例、51台上2858判例3.基本概念：（1）非「租賃契約」必要之內容（或要素），乃另一契約。（2）法律性質為「要物契約」。約定目的：為擔保租金給付、損害賠償。房客不得主張抵付租金。（3）押金，不得超過2個月房租總額，已交付者超過此限額，承租人得以超過部分抵付房租（土99）。（4）「承租人返還房屋」與「出租人退還押租金」二者，並無對待給付關係/民264「同時履行抗辯權」，承租人不能以「不退押金，我就不搬

6、遷」作為抗辯。（5）房東（於租約終止時）就押金可主張「扣抵」哪些項目？安全隱私問題之一案例4.房東未經允許擅入房客住處：張同學承租一間雅房，住了幾天後，發現房東常常會來觀察公共區域的環境，還會進各房客的房間察看環境整潔。張同學覺得房東進屋影響她的隱私及安全，向房東反應，但房東說房子是他的財產，擔心環境髒亂，影響下一次出租機會，所以堅持要察看房間內部的整潔。請問：1.房東有權利可以進屋察看？2.如何保障自身隱私、人身及財產安全？安全隱私問題之二案例5.房東趁房客不在家私自更換門鎖，強制遷出房客物品：房東趁賴同學生病住院兩星期，將賴同學的的私人物品打包送至醫院，並且更換

7、賴同學的門鎖，聲稱要解約。賴同學一直都有如期繳交房租給房東，賴同學返家時無門可進，又無親人可投靠，只好請鎖匠來處理將門鎖破壞，才得以進入住處。請問：賴同學要怎麼保障自己的權益？「安全隱私」基本概念及說明1.法律規定：◎民法第421條第1項（租賃概念）◎民法第195條第1項（侵害人格權之賠償）◎刑法第304條（強制罪）◎刑法第306條第1項（無故侵入住宅罪）2.實務見解：最高法院28年上字第3650號判例3.基本概念：雖然房東是房屋所有權人，但是在其將房屋出租後，於租賃期間內，使用權歸屬承租人；房東未經房客同意，不得擅自進入；否則，如無正當理由，房東恐涉刑法第30