整治“圈地”的四点建议

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1、整治“圈地”的四点建议国务院办公厅近H卬发《深化流通体制改革加快流通产业发展巫点工作部门分工方案》，要求有关部门加强现代流通体系建设、全面提升流通信息化水平等工作的进一步分解和细化，抓紧制定具体落实措施。并明确要求加大流通业用地支持力度，但禁止以物流中心、商甜集散地等名义圈占土地，防il•.土地闲置浪费。就“圈地”现象而言，依据“圈地”主体，主要可以分为三类：第一类是开发企业，山于土地储备的多少是衡量一个企业可持续发展的关键指标,因此，开发企业开始利川物流中心、商甜集散中心、文化产业、养老地产等概

2、念圈占大批量的土地资源，进行土地的战略储备，以被后期长期发展之川。第二类，各地正在大规模兴建的各类开发区、园区。为了争夺国家鼓励相关产业政策的红利，各地方政府尤其是地级M以下行政单位，以各种名义报批大量开发区、园区，以“以租代征”、低价征地等方式圈占大量农地，直接在农地上进行工厂开发区、园区建设。第三类，部分实力比较强的实体企业为了解决自身资源整合或行业资源平台，开始在全国大规模拿地进行平台搭建，开发产业综合体项目，顺便进入了房地产开发领域。如一些知名的电商企业开始纷纷在各地投资建设区域物流中心，

3、类似于卓越亚马逊、阿里巴巴集团、京东商城等“电商企业+自建物流园区”运营配送中心已人势所趋。近期之所以出现人规模“圈地”的现象，主要还是政策驱动因索影响所致。首先，在中央多次表态城镇化是我国扩大内需的最大潜力的驱动下，市场机会与利益驱动导致各地热衷于新区、新城、开发区、园区的报批，一些开发区、园区、新区、城市副中心规划大批量出台。其次，对于热衷于“圈地”的企业來讲，由于土地本身资源的稀缺性、保值增值的功能，在新的市场机会的面前，各类投资主体当然也不可避免利用“圈地运动”实现土地本身的增值。第三、对

4、于开发企业來讲，当前市场基本面趋好，资金面有所好转不再紧张，此吋，通过拿地进行战略布局，“换仓”谋求下一轮山场发展机会成为当前开发金业的策略。表面上看，在多因素驱动下，大规模“圈地”可以对于以上不同主体來讲储备更多的后备发展资源，但是，大规模“圈地”的现象的势必会造成一些负面的影响与结果。第一，土地资源短期内成为少数利益集团圈地谋利的工具，造成一些土地资源出让而不开发，导致土地资源的闲置、浪费。第二、尽管“以租代征”农地明令禁止，但是，部分地方政府伙同相关金业以“以租代征”、低价征地等方式仍然圈占

5、大量农地，直接在农地上进行工厂开发区、园区建设。后期却由丁•招商运营能力、训场经济环境等因素导致这些开发区难以盘活，反而成为地方经济发展的拖累，造成更多的社会矛盾和问题。第三、各地方为了争夺政策红利，利用各种政策“圈地”，这样地方政府就可以在开发区名头之卜享有更人的土地支配门住权，这样地方政府或开发区管委会/招商局就可以以此和其他城帀争夺产业优势资源，这样，势必会造成城M之间同质化的竞争，以摊大饼模式建设开发区，最终导致定位重复、重复建设、产能过剩等问题。第四、部分城市尤其是三四线城山，在缺乏产业

6、导入与支撑的前提下出台新的产业发展规划，以此为基础开发开发区、园区、产业新城。但是，实际操作上中小城市尤其是三四线城市更多的只是以开发区、园区、产业新城为名直接进行房地产市场开发“造城”，“加快”所谓城镇化进程。这样，“被城镇化”导致币场供应没有办法顺利去化，或者卖出去的房子山于配套不全等原因没有人居住成为“空城”O“被城镇化”与“空城”导致三四线城帀面临比较大的帀场风险，缺乏产业与配套的“被城镇化”势必也会助推这些城市面临崩盘的风险，这是值得我们思考和面临处理的问题。因此，针对近年來一些地方岀现

7、了以工业园区、产业园、集中区等名义违规设立开发区、随意圈占土地、扩大开发区血积、擅口出台优惠政策、低水平重复建设的苗头和倾向。近期国家发展改革委、国土资源部、住房城乡建设部将会同有关部门已经对各类开发区进行清理整改。国务院办公厅近口印发《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》也是针对“圈地”现象的具体整理措施。但是，仅仅依靠政府行政规范“圈地”现象只能起到短期于预的市场主体行为的作川，还没有办法起到根本性作用，要根本上防止“圈地”现象的发生，述应该从政策审批与监管、税费调节、产业与

8、新城等多幷度进行。笔者建议：第一、严格审批的项冃类别，减少对于同质化、缺乏市场竞争力的项冃的审批，从源头杜绝土地资源闲置、浪费现象，让以圈地为冃的的相关主体望而却步。第二、根据闲置土地处理办法，对于具有“圈地”行为、圈而不建的企业，提高其违法成本及惩罚执行力度。比如各地以“以租代征”侵占农地的现象给予地方政府相关责任人、金业等相关责任人较高的违法成本，以此防止和杜绝非法占地。第三、开征土地增值税，针对长期不开发或开发节奏较长的项目，可对企业开征土地增值税，使企业持有土地本身的增值部