商业房地产策划流程

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1、房地产策划流程一.整体产品策划1.项目分析(1)项目背景分析深度了解项目规划要点(设计要点)，以此为基木数据，制定项目的技术经济指标。利用表格表现，如下衣所示：总用地而积容积率总建筑面积建筑密度其中:住宅面积建筑高度会所面积不计算容积率面积教育配套面积车位商业配套面积建筑特征了解政府控规和详规，通过细致的分析，可对具体项目的前景规划用发展的眼光作出更为实际的方案。通过以下几方面总结政府整体规划：a.交通前景规划状况b.教育配發前景规划状况商业配套前景规划状况c.环境前景规划状况定位报告分析，通过对策划定位报告的分析，提炼

2、定位报告的重要观点，以便能使产品策划紧扣项目整体思路。通过以下步骤來做：a.着重对产品定位进行总结b.用专业的语言进行复述c.对其它项目定位进行总结d.预示产品对定位的支撑(2).项目地块分析地块环境分析，对项H所在地块周边环境进行分析，把深度挖掘的优劣势，一一列举出來，可通过卜-而具体内容加以表现：a.对周边方位进行分析b.对周边自然景观及建筑物进行分析c.对冇关气彖指标进行分析，包过口照，风向等。d.届住环境分析，包过居住氛围，屈住习惯等。地块特征分析，对项目所在地块口身进行分析，把-些具体的指标加以细化和研究，可通

3、过图示和文字加以描述。a.对地块形状进行分析，包过地块四边的坐标点，角度等。b.对地块的地坪进行分析。c.对地块的竖向进行分析。d.对地块的口身环境进行分析。2.项目创意（1）项目命名可能不会是项hl的名称，而是项hl的创意名，如果有可能的话，也可能是项H的推广名。（2）项目创懑基本上从两方面去创意，即抓住人性的东西进行创意，抓住项目的特征进行创意。创意可通过文字（电视脚木形式）或图片（连环画形式）加以表现。3.规划设计（1）规划理念居住理念，主要从人对居住的理想化去考虑。通过以F步骤去做：a.分析客户的背景资料。h.分

4、析客户的居住心理。c.初步形成产品的轮聊。a.形成项H的居住理念。生活方式，主要从人对生活方式的实在追求去考虑。通过以下步骤玄•做：21,分析客户的背景资料。h.分析客户的生活方式。C.初步形成产品的轮聊。d.形成项H的生活方式。总结，通过前面两种的分析，找出更为符合项目的规划理念。（2）设计表现场地设计，首先大体上确定主出入口，并大体上划分组团。交通纽•织设计，确定交通路线，区分人车路线。组因细分，依据道路的划分，将各组因进行细分。建筑群布置，依据组团的划分，布置建筑群。环境用地，将一些空地合理安排好，作为环境的设计用

5、地4.环境设计（1）项目分析项H规划分析：a.项目的总体规划分析b.项目的建筑及其风格分析项口地盘分析：a.地块形状分析（地块形状、地块周围建筑、周围教育设施、附近道路坏境）b地块景观分析（项目四面的景观利项目最大的景观优势）c地块区位分析（项目范用和面积、项目地块发展方向）d周边配套分析（交通、食肆、购物、附近楼盘的配套分析）e竞争对手分析（2）项H背景情况分析分析发展商的项目要求分析项目的文化背景分析项目附近的人文环境分析项目川周居住者的消费能力分析项H的市场定位（包括总体定位、项目客户定位、形彖定位、项目功能定位等

6、。）（3）环境创意环境的创意一定要紧紧用绕项目的fi青况來考虑，根据以上的项目分析來构想环境的创意，扬长避短。所以每个楼盘的创意肯定是独-无二的。(4)小区环境耍包含的一些主耍元素：入口标志(物)入口及入口广场中心广场(花园)会所成人休闲区儿童活动区运动区(包括球场、游泳池、跑道)水体呆观(例如喷泉、水池、流水等)绿化空间消防环道行人步径、车道总结：每个项冃的悄况都不同，都冇它自己的独特之处，小区的环境设计要根据侮个项II的实际惜况來设计。2.建筑群特征(1)建筑群外立而建筑群的朝向建筑群总体形象建筑群外立面细部建筑群体

7、天际线控制(2).建筑群主色调色调建议分析一.个体产品策划1.户型(1)建筑单元确定届住人口密度的确泄毎层居住户数的确定建筑单元的确定(2)整体户型确定户型定位户型指标确定户型格局(3)户熨功能用房确定厅的确定卧室的确定洗手间的确当阳台的确定配套川房的确定(4)户空功能用房摆布“左右”法则的分析厅的布置卧室的布置洗手间的布克厨房的布置（5）户型功能用房合理分析使用功能分析内部空间分析居住心理分析（6）户内交通路线分析入户路线分析室内路线分析各功能用房路线分析（7）户型景观分析踞台邙II台）景观分析窗外景观分析室外景观分析

8、（8）室内装修材料确定墙面材料确定天棚材料确定地面材料确定川具材料确定2.单体建筑（1）建筑形体确定建筑外立而构成外立而建筑符号建筑行为表现（2）建筑外观细部建筑语言衣现建筑个性化农现（3）建筑外观颜色周边环境颜色分析建筑颜色类比建筑颜色的确定（4）建筑外立面材料选用新型建筑材料性能分析建筑材料使用比较建筑外立面材料