商业策划流程

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1、商业全程策划流程幅右耳・商地部步骤1:商场物业市场调研分析步骤2：项目条件分析步骤3：项目定位策略步骤4：商场建筑规划及设计步骤5：营销推广步骤6：广告推广策略步骤7：关于旺场经营建议步聚1:商业物业市场调研分析商场物业成功开发的前捉是做好市场调查，否则，就不能在残酷的市场竞争中获胜。1、商业物业调研需要了解的内容：A、对经济与发展形势分析商业房地产业的发展与地区的政治、经济、金融、教育和治安、社会发展等因素息息和关。这些因素将直接或间接市场和产业产生影响。耍制定正确的开发项冃策略，不能不综合考虑这些因素。项目周边居民的调查人流决定商业价值；商业价格体

2、现于商家盈利；商家盈利决定商业地产价格。主要参数：常住、流动人口；人口结构；就业情况；收入情况（工资水平；收入渠道）；区域配套：C、项目周边环境的调查区域祀套；市政呢套；交通情况；D、对周边同类盘的调查对周边同类盘的调查了解，有利于在制定项目营销策略时做到扬长避短，在今后的市场竟争小处于较为冇利的位置，制定正确的竞争对策。主要参数：楼盘所处位置、血•积、价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销伟进度、设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化、物业管理等。2、主要调查方法A、直接调查直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、

3、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获得所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。B、间接调查通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。C、直接征询这一方法的难度相对较大但获得的信息具冇较强的参照性，对项H的定位和营销的制定很冇意义。使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。咨询调查要注意对象的选择，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。D、现场“踩点”调

4、查E、其它类电话、网上、短信、委托专业机构3、结论分析步骤2：项目条件分析1、项目的开发原则及思路•充分考虑多行为与商业的有机整合，既保障开发商的开发利益，乂要确保按商业区模式进行商场动作；•充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竟争力；•“售得出、租得满、做得旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。・以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合；・以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象；•优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出

5、适合市场的投资站种。2、项目SWOT分析S——项目优势人流地段交通文化政策W——项目劣势0项目机会经营模式商业价值捉升T——项目威胁总结：3、目标消费群各年龄消费群特点15-25岁A.属于冲动性消费心理，而且很大的口主支配权，喜欢相互攀比，追求新事物，新潮流，带有一定消费的盲冃性。B•消费力以中低档为主，以购买快速消耗商品为主，包括服装、鞋类精品、小食、音像制品、1T产品、体育用品为主。25-35岁A.具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟。B•消费力以中高档为主，是主力消费群体，以购买中高档实用型产品为主。包括：电器、盯产品、服

6、装、鞋、化妆品、音像图书制品、钟表、家居用品等。35-45岁A.较强经济能力及支配权，追求甜牌实用型产甜为主，消费心理成熟理性。B.消费以中高档为主，购买中档耐用型保值产品为主。包括：古玩、字画、玉器、家居用品、服装、鞋类、化妆品、音像图卩制品等。C.注璽品牌商品的内涵，注重投资性产品及追求更高层次的文化及娱乐享受。步骤3：项目定位策略1、商场的市场定位A、形象定位强调街铺，强调步行街，强调商场特色吸引力，强调？？？商业文化，强调商场包装特色，经营特色，旅游特色，以及休闲购物吸引力。B、商场的目标客户定位品牌形象店连锁店专业店传统商户个体工商户目标群特

7、性:C、商场的目标消费群目标投资经营者及消费群体分析D、商场经营模式经营模式组建建议:旅游观光►特色主题经营购物、饮食、娱乐、休闲一体化E、商场的商品定位及功能定位楼层（区域）功能泄位建议冏品定位以经营？？？档商品为主，提供？？？特色服务。功能定位集旅游观光、购物、饮食、娱乐休闲于一体的立体花园式商场。F、特色定位如：1、全新概念的立体园林街铺。2、全曲导入园林绿化，强化休闲旅游功能。3、立体化的步行街，层层皆地铺。4、传统骑楼商业文化的现代版，承传百年繁华。5、具有极强的休闲、观光、游览功能，集购、食、娱、休于一体。6、现代动漫主题G、竞争定位（对应

8、竞争对手）经营理念商业文化商品定位上的挑战者和补缺步骤4：商场建筑规划及设计商场的统一性，整体