商业房地产策划流程.doc

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1、房地产策划流程 一．    整体产品策划1．    项目分析（1）    项目背景分析 深度了解项目规划要点（设计要点），以此为基本数据，制定项目的技术经济指标。利用表格表现，如下表所示： 总用地面积       容积率    总建筑面积        建筑密度  其中：住宅面积        建筑高度   会所面积        不计算容积率面积    教育配套面积        车位    商业配套面积        建筑特征       了解政府控规和详规，通过细致的分析，可对具体项目的前景规划用发

2、展的眼光作出更为实际的方案。通过以下几方面总结政府整体规划：a.    交通前景规划状况b.    教育配套前景规划状况 商业配套前景规划状况c.    环境前景规划状况 定位报告分析，通过对策划定位报告的分析，提炼定位报告的重要观点，以便能使产品策划紧扣项目整体思路。通过以下步骤来做：a.    着重对产品定位进行总结b.    用专业的语言进行复述c.    对其它项目定位进行总结d.    预示产品对定位的支撑（2）.项目地块分析 地块环境分析，对项目所在地块周边环境进行分析，把深度挖掘的优劣势，一

3、一列举出来，可通过下面具体内容加以表现：a.    对周边方位进行分析b.    对周边自然景观及建筑物进行分析c.    对有关气象指标进行分析，包过日照，风向等。d.    居住环境分析，包过居住氛围，居住习惯等。 地块特征分析，对项目所在地块自身进行分析，把一些具体的指标加以细化和研究，可通过图示和文字加以描述。a.    对地块形状进行分析，包过地块四边的坐标点，角度等。b.    对地块的地坪进行分析。c.    对地块的竖向进行分析。d.    对地块的自身环境进行分析。2.  项目创意（1）

4、    项目命名   可能不会是项目的名称，而是项目的创意名，如果有可能的话，也可能是项目的推广名。（2） 项目创意     基本上从两方面去创意，即抓住人性的东西进行创意，抓住项目的特征进行创意。创意可通过文字（电视脚本形式）或图片（连环画形式）加以表现。3.    规划设计（1）    规划理念 居住理念，主要从人对居住的理想化去考虑。通过以下步骤去做：a.    分析客户的背景资料。b.    分析客户的居住心理。c.    初步形成产品的轮廓。d.    形成项目的居住理念。 生活方式，主要从人对

5、生活方式的实在追求去考虑。通过以下步骤去做：a, 分析客户的背景资料。b.    分析客户的生活方式。c.    初步形成产品的轮廓。d.    形成项目的生活方式。 总结，通过前面两种的分析，找出更为符合项目的规划理念。（2）    设计表现 场地设计，首先大体上确定主出入口，并大体上划分组团。 交通组织设计，确定交通路线，区分人车路线。 组团细分，依据道路的划分，将各组团进行细分。 建筑群布置，依据组团的划分，布置建筑群。 环境用地，将一些空地合理安排好，作为环境的设计用地4． 环境设计（1）项目分析

6、  项目规划分析：a．    项目的总体规划分析b．    项目的建筑及其风格分析  项目地盘分析：a．地块形状分析（地块形状、地块周围建筑、周围教育设施、附近                 道路环境）b地块景观分析（项目四面的景观和项目最大的景观优势）c地块区位分析（项目范围和面积、项目地块发展方向）d周边配套分析（交通、食肆、购物、附近楼盘的配套分析）e竞争对手分析（2）项目背景情况分析 分析发展商的项目要求 分析项目的文化背景 分析项目附近的人文环境 分析项目四周居住者的消费能力 分析项目的市场定

7、位（包括总体定位、项目客户定位、形象定位、项目功能定位等。）（3）环境创意 环境的创意一定要紧紧围绕项目的自身情况来考虑，根据以上的项目分析来构想环境的创意，扬长避短。所以每个楼盘的创意肯定是独一无二的。（4）小区环境要包含的一些主要元素： 入口标志（物） 入口及入口广场 中心广场（花园） 会所 成人休闲区 儿童活动区 运动区（包括球场、游泳池、跑道） 水体景观（例如喷泉、水池、流水等） 绿化空间 消防环道 行人步径、车道 总结：每个项目的情况都不同，都有它自己的独特之处，小区的环境设计要根据每个项目的实

8、际情况来设计。5.     建筑群特征 （1）    建筑群外立面 建筑群的朝向 建筑群总体形象 建筑群外立面细部 建筑群体天际线控制（2）.建筑群主色调 色调建议分析二. 个体产品策划1.  户型（1）建筑单元确定 居住人口密度的确定 每层居住户数的确定 建筑单元的确定（2）    整体户型确定 户型定位 户型指标确定 户型格局（3）    户型功能用房确定 厅的确定 卧室的确定 洗手间的确当 阳台的确定 配套用房的确定（4