东川康宸金江雅苑整盘操作策划建议专案

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1、东川康宸•金江雅苑整盘操作策划建议专案目录第一部分项目基础分析第二部分目标客户分析第三部分招商策划专案第四部分项目整体营销策略第五部分概念推广策划专案第一部分项目基础分析一、项目基本情况1、项目背景项目位于昆明市东川区，距离昆明市区157公里，拥冇人口30.2万人，国土面积185&79平方公里，区域内平均海拔1280米。由于东川地处云贵高原北部边缘，属川滇经向构造带与华夏东北构造带结合过度部位。南北最大纵距84.6公里，东西最大横距51.2公里，境内海拔高差达3649.1米，加之东川境内为世界深大断裂带，地质侵蚀强烈，形成典型的深切割高山峡谷地貌，加Z境

2、内气流、降雨、土壤、植被等方而的差并，形成了典型的〃一山分四季、十里不同天〃的立休气候。使东川具有了十分丰富的旅游资源，并具有多样性、立体性、美丽性、变异性等特点。东川区政府所在地铜都镇为东川区的中心城区，面积约4.395平方公里，人口8万,海拔1210-1360米,城市呈坡状。2003年东川区在成为“中国唯一零税区”后大量招商引资，城区发展迅速。城市而积增加迅速，高楼拔地而起，在东川城区内，人潮攒动，商品琳琅满目，东川的两大主要街道凯通路（原名：新村路）古铜路分别在2006年和2007年改造通车，其余七条街道也进行了不同程度的改造。经济的发展带动了城市

3、建设的发展。2、项目位置项目位于东川火车站旁边，古铜路与金水路交叉口，地块北侧为东川区两条主要道路之一的古铜路（东川区的两大主干道之一，东川区两大繁华的主干道，凯通路与古铜路），西侧是金沙路，与城市湿地公园——石头公园相邻，东侧为金水路，与现已发展成型的老商业区相邻，南端则是具冇一定规模的建材市场，这些周边条件为地块的商业发展提供了较好的生存条件和环境因素。3、基地特征项目呈现长方形，地块内从东（金水路）到西（金沙路）高差约7米，地而上目前为拆迁和待拆迁的住宅和商铺。4、项口规划居住部分：设计师利用地形的高差，从竖向上将居住功能与商业功能分开，使居住建筑

4、虽与商业建筑紧邻，却能闹中取静，居住环境口成一体的优雅居住空间。为了更好地捉升居住品质，设计师利还用住宅单元的拼接围合形成了居住区的中央景观区，极大地提升了居住部分的宜居环境。商业部分：设计师结合地块的主要出入口布置了城市广场，城市广场能聚合很大的人气，也能提升商业建筑的环境品质，。设计师在地块内部的中心地区布置了一个区域内广场，它与主入口前的城市广场形成一条轴线的两个节点，貝有把城市广场的人流引导到地块屮心来，再次把人流分散到地块内的各个商业区。5、经济技术指标1总用地面积40343平米（60.51亩）2总建筑面积159758.28平米3商业建筑面积5

5、4492.284居住建筑而积105266平米5地下车库10995平米6地下停车位392个7建筑占地而积21986.9平米8建筑密度54.5%9容积率3.9610绿化率35.5%二、项目SWOT分析优势：1、位置较好，项目北面临近城市主干道古铜路。2、体量较大，可以集成规模优势。劣势：1、位置较偏，离城市中心有一定距离。2、周围商业氛围气氛不浓。竞争：1、东川区2009年廉租住房总共建设2200套，大量的廉租房给东川的房地产住宅市场带来巨大影响。2、东川区的整体商业氛围不高，再加不少纯商业项目的招商和岀售，给项目的商业带来一定压力。机会：1、项目毗邻东川特

6、区建材城，可以考虑做一个大型的整体建材市场，和特区建材城共同放大市场。2、项目的一面毗邻东川城市湿地公园——石头公园相邻，可以把它做为住宅的一个卖点。3、东川地区GDP连年增长，城市逐渐向西发展。三、竞争对手分析1.1锦绣园该楼盘位于团结路东川一小对面，该楼盘优势（周边配套完善；东川一小；区人民医院；银行；通讯；钻石年华；新华书店）分布周边。靠团结路这栋已经售完，后面一栋现在已经是现房销售，剩卜•东西方向的一排房了在售。户型主耍以60-100m2为主，现均价在2500左右，预计2011你6月30日交房。1.2天宁国际（纯商业）天宁国际位于凯通路上，客运站

7、旁；总建筑面积近15000m2,现主体工程已经完工。建筑共六层，商场商铺面积多在40〜50nf左右，负一层为停车场，一层为超市及电器卖场，近3000m2；2层为淘宝街，3层为美食城，4〜5层为休闲娱乐冷饮丿占。商铺在销售及招商中：一楼售价在9000-13000元/叶；租金在50〜90元/册；二至三楼售价在6000〜4000元/册；租金在30元/册；四楼售价在6000左右（因赠送使用5层露台所以售价比3楼高）；租金在30〜40元/m2；现一楼商铺基本销售完毕（除转角较犬面积一间外），二楼销售近一半，三楼少数，四楼尚未售出；招商已经完成近50%,—层同心园超

8、市即将开业，据招商人员透露苏宁电器也将入驻，商场预计2011年3月份开业。开发商