金泓雅苑策划案-王志刚

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1、金泓雅苑策划案-王志刚•、宝安区态势分析21世纪的宝安，与特区逐渐融合，宝安的发展是深圳持续前进的必然结果，宝安屮心区将成为深圳滨海城市的形象代表，天时与地利将使宝安城市发展迅速升温，房地产业迎來一个黄金周期。1、宝安发展概述宝安位于深圳西北部，珠江口东岸，是深圳币六大辖区么一，南接深圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，处于深圳与香港、澳门、广州乃至整个珠三角城市群联系的交通要道Z上。全区而积733平方公里，海岸线长30.62公里。于1992年11月11日建制。区政府驻新安（原宝安县城）。全区辖新安、福永、沙井、松岗、公明、石岩、龙华、观澜8

2、个镇及光明街道办事处，设16个届民委员会和106个村民委员会,人口130多万。宝安倚山傍海，风景秀丽，物产丰富，作为深圳市西部重要交通枢纽，是构筑由香港、澳门、深圳、广州、珠三角城市群等组成的区域化、国际化的城市网络的关键节点，同时也是深圳高新技术产业、先进工业、加工贸易、“三高”创汇农业和生态旅游基地。区政府驻新安镇（原宝安县城），与南山区一关之隔。2、宝安经济发展状况宝安区国民经济保持快速发展，2002年完成国内生产总值433亿元，增长19.6%,占深圳市的19.3%,人口160.6万人，外來人口131.73万人，人均GDP26959元，超过3000美元。固

3、定资产投资69.3亿元，增长24.7%；商品房销售量为14081套，增长40.7%,销售而积达到141.53万平方米，收入64.1亿元；城镇人口人均收入25.369.9元，农民收入10980元，人均住房面积为29.41平方米。3、宝安城市特点城市化率较高2002年底，深圳城市化率为72%左右，宝安城市化率为46%,处于一个相对较高的阶段。各项城市基础设施建设齐全，城市环境优美，道路交通畅通，宝安正处丁-城市化飞速发展的阶段，未来儿年，龙华新城、宝安中心区、公明卫星城以及沙井新城的建设将如火如荼，宝安正全血建设21世纪的小康社会。工业化水平高宝安因为地广人稀，一直

4、是深圳工业发展的重要基地。2002年，全年工业总产值达到925.8亿元，比上年增长36.2%,其中工业增加值为267.5亿元，占深圳工业增加值的25%,占宝安区国内生产总值的61.8%,工业化水平相当高。相对独立的发展城区宝安与特区-•城两制，在文化、经济以及政策等方而都有不小差界，在特区二十多年的发展过程屮，宝安的发展是相对独立的，特别是在城市人文方而，呈现出明显的独立发展趋势。在未来儿年这一情况将有所改变，按照深圳未来的城市规划，深圳将发展7个卫星城镇：宝安区的新安中心城、龙华新城、沙井新城、公明新城和龙岗中心城、布吉新城、横岗新城。未来，深圳将形成以特区为

5、核心，以交通干线为指向，向北呈西、屮、东放射的三条城镇发展轴，宝安中心区作为深圳的次区域中心，服务于宝安片区及特区的周边区域，与前海形成优美的滨海城区，未来的宝安与特区的关系将逐渐紧密起来。4、宝安面临人的发展机遇城市化发展的黄金时期-1-城市化是人们的生产方式、生活方式、交换方式转化升级过程中经济、政治、文化等社会活动向特定空间集聚的过程。它主要表现为人口空间布局结构的改变，即人口密度的增大，表现为国民经济发展载体的空间转移。世界城市发展史上，冇一个共同规律——这就是被描述为“纳瑟姆S曲线”的城市化规律：所冇发达国家的城市化大体上都经丿力了类似正弦波线上升阶段

6、的过程。这个过程包括三个时期：即初期的平缓准备阶段，中期的高速发展阶段，后期的平缓成熟阶段；各阶段对应的城镇化水平分别为：小于30%、位于30%〜70%Z间和人于70%Z后；所对应的工业化进程为启动时期、高速发展时期，工业实现现代化时期。其中的两个拐点为30%和70%。冃前的宝安城市化率为46%,止是城市化、工业化的高速发展阶段。深圳城市功能溢出效应明显经过二十多年的发展，深圳市的城市建设进入了一个新的丿力史发展时期，城市空间将不断扩展。深圳市的城市化水平已超中国化的阶段过了70%,处于城市化发展平缓阶段、工业实现现代化时期，城市进入了平缓发展期，在这阶段，中心

7、城市的城市效应逐渐向周边卫星城镇转移，最终形成中心城市与卫星城镇联合发展，整体协调的城市发展趋势。冃前特区内开发土地有限，城市发展趋于饱和，城市功能已非常完善，表现在城市建设上是——越来越多的市政工程属于修补、完善的性质，而不是提升、改变的性质。郊居化的潮流正出现，深圳的城市效应正在向关外转移，南头、布吉、梅林关的交通流量不断增大，龙华、布吉等地的房地产开发量大幅度上升，关外置业已被越来越多的市民所接受，地铁建设、港湾人道、盐坝公路等道路体系布局更多的考虑到特区内外的紧密联系，深圳特区内的城市功能的溢出效应越來越明显。在特区城市效应的带动下，宝安、龙岗两•抵的城

8、市化水平将得到一个E速发