金泓雅苑项目市场研究策划.doc

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1、金泓雅苑项目市场研究策划一、宝安区态势分析21世纪的宝安，与特区逐渐融合，宝安的发展是深圳持续前进的必然结果，宝安中心区将成为深圳滨海城市的形象代表，天时与地利将使宝安城市发展迅速升温，房地产业迎来一个黄金周期。1、宝安发展概述宝安位于深圳西北部，珠江口东岸，是深圳市六大辖区之一，南接深圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，处于深圳与香港、澳门、广州乃至整个珠三角城市群联系的交通要道之上。全区面积733平方公里，海岸线长30.62公里。于1992年11月11日建制。区政府驻新安（原宝安县城）。全区辖新安、福永、沙井、松岗、公明、石岩

2、、龙华、观澜8个镇及光明街道办事处，设16个居民委员会和106个村民委员会，人口130多万。宝安倚山傍海，风景秀丽，物产丰富，作为深圳市西部重要交通枢纽，是构筑由香港、澳门、深圳、广州、珠三角城市群等组成的区域化、国际化的城市网络的关键节点，同时也是深圳高新技术产业、先进工业、加工贸易、“三高”创汇农业和生态旅游基地。区政府驻新安镇（原宝安县城），与南山区一关之隔。2、宝安经济发展状况宝安区国民经济保持快速发展，2002年完成国内生产总值433亿元，增长19.6%，占深圳市的19.3%，人口160.6万人，外来人口131.73万人，人均GDP2695

3、9元，超过3000美元。固定资产投资69.3亿元，增长24.7%；商品房销售量为14081套，增长40.7%，销售面积达到141.53万平方米，收入64.1亿元；城镇人口人均收入25.369.9元，农民收入10980元，人均住房面积为29.41平方米。3、宝安城市特点l城市化率较高2002年底，深圳城市化率为72%左右，宝安城市化率为46%，处于一个相对较高的阶段。各项城市基础设施建设齐全，城市环境优美，道路交通畅通，宝安正处于城市化飞速发展的阶段，未来几年，龙华新城、宝安中心区、公明卫星城以及沙井新城的建设将如火如荼，宝安正全面建设21世纪的小康社

4、会。l工业化水平高宝安因为地广人稀，一直是深圳工业发展的重要基地。2002年，全年工业总产值达到925.8亿元，比上年增长36.2%，其中工业增加值为267.5亿元，占深圳工业增加值的25%，占宝安区国内生产总值的61.8%，工业化水平相当高。l相对独立的发展城区宝安与特区一城两制，在文化、经济以及政策等方面都有不小差异，在特区二十多年的发展过程中，宝安的发展是相对独立的，特别是在城市人文方面，呈现出明显的独立发展趋势。在未来几年这一情况将有所改变，按照深圳未来的城市规划，深圳将发展7个卫星城镇：宝安区的新安中心城、龙华新城、沙井新城、公明新城和龙岗

5、中心城、布吉新城、横岗新城。未来，深圳将形成以特区为核心，以交通干线为指向，向北呈西、中、东放射的三条城镇发展轴，宝安中心区作为深圳的次区域中心，服务于宝安片区及特区的周边区域，与前海形成优美的滨海城区，未来的宝安与特区的关系将逐渐紧密起来。4、宝安面临大的发展机遇l城市化发展的黄金时期城市化是人们的生产方式、生活方式、交换方式转化升级过程中经济、政治、文化等社会活动向特定空间集聚的过程。它主要表现为人口空间布局结构的改变，即人口密度的增大，表现为国民经济发展载体的空间转移。中国城市化的阶段位置世界城市发展史上，有一个共同规律——这就是被描述为“纳瑟

6、姆S曲线”的城市化规律：所有发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波线上升阶段的过程。这个过程包括三个时期：即初期的平缓准备阶段，中期的高速发展阶段，后期的平缓成熟阶段；各阶段对应的城镇化水平分别为：小于30%、位于30％～70％之间和大于70％之后；所对应的工业化进程为启动时期、高速发展时期，工业实现现代化时期。其中的两个拐点为30％和70％。目前的宝安城市化率为46%，正是城市化、工业化的高速发展阶段。l深圳城市功能溢出效应明显经过二十多年的发展，深圳市的城市建设进入了一个新的历史发展时期，城市空间将不断扩展。深圳市的城市化水平已超过了70%，处

7、于城市化发展平缓阶段、工业实现现代化时期，城市进入了平缓发展期，在这阶段，中心城市的城市效应逐渐向周边卫星城镇转移，最终形成中心城市与卫星城镇联合发展，整体协调的城市发展趋势。目前特区内开发土地有限，城市发展趋于饱和，城市功能已非常完善，表现在城市建设上是——越来越多的市政工程属于修补、完善的性质，而不是提升、改变的性质。郊居化的潮流正出现，深圳的城市效应正在向关外转移，南头、布吉、梅林关的交通流量不断增大，龙华、布吉等地的房地产开发量大幅度上升，关外置业已被越来越多的市民所接受，地铁建设、港湾大道、盐坝公路等道路体系布局更多的考虑到特区内外的紧密联

8、系，深圳特区内的城市功能的溢出效应越来越明显。在特区城市效应的带动下，宝安、龙岗两抵的城市化水平将得到一个飞