武汉银海雅苑项目策划与分析

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1、目录第一章项目概述…………………………………………………………….11．1小区基本情况概述………………………………………………..21．2本项目分析……………………………………………………….31．3武汉市房地产市场环境和调研…………………………………31．4项目市场分析结果………………………………………………..11第二章项目规划设计与市场定位………………………………………...122．1项目规划设计定位……………………………………………….12.2．2项目价格定位……………………………………………………..162

2、．3项目客户群体定位………………………………………………..16第三章销售策划……………………………………………………………163．1销售前期筹备阶段……………………………………………….163．2开盘期……………………………………………………………..173．3强销期……………………………………………………………173．4销售尾盘期………………………………………………………183．5预算………………………………………………………………18武汉银海雅苑项目策划与分析第一章项目概述1．1小区基本情况概述银海雅苑项目是武

3、汉银海置业有限公司开发建设中的房地产项目，该项目已于2004年12月20经武汉市城市规划管理局武规建证[2004]216号文件批准。并取得了建设用地许可证｀建筑工程规划许可证｀国有土地使用权｀施工许可证｀商品房预售许可证`开发企业资质证等各项文件。１．１．１地理位置　　银海雅苑位于武昌师范大学武珞路以北，武汉大学八一路以南、武汉大学武测校园区广八路以东的狭长地理位置上，恰好在广八路的正中间。地处昌高校核心区，人文积淀深厚，与著名大学武汉大学｀华师为邻，时刻感悟翰墨书香。１．１．２小区规划　　　１．银海雅苑总用地267

4、52.04平方米，总建筑面积143191.48平方米，其中绿化率35.8%。2．小区总体规划房屋1174户，建筑栋数5栋，建筑高度99.9米，建筑密度20.66%,项目总体规划呈‘‘s’形布局。3．本小区按国家标准设计，室内设计考虑普通标准，也适当增加一些标准较高的居室。从利于节能`销售和居住舒适的角度出发，设计以南北方向为主。1．2本项目分析1．2．1项目四至　　项目所在地位于武汉是武昌区广八路中段，东可览东胡，北眺珞珈，南观桂子，西望洪岳。楼盘所在地，是原来武汉三五仪表厂的厂址。1．2．2地段发展前景项目内部园林

5、景观充分吸取江南山水园林精髓，营造山水环境于建筑之间，建筑屹立于山水之上的意境是银海雅苑在规划设计，建筑选材上时刻以绿色环保为先导，其E栋在武汉率先采用住宅户式中央新风系流，创武汉首座会自主呼吸的生态建筑。银海雅苑配套设施齐全，小区内部有网球场`游泳池等体育运动设施；分户供暖设备使您在潮冷的冬天也能享受到春天的温暖；人性化的人本分流设计，使您肆意徜徉山水美景而不用担心交通安全。银海雅苑周边的市政配套完善，新世界百货`群光广场等大型的购物中心，科技一条街的专业化电子市场，各家医院`银行`茶肆酒楼，中小学`幼儿圆近在咫尺

6、，不用劳顿远行，便利生活，即触手可及。银海雅苑才用可视对讲系统`闭路电视监控系统`红外周界报警系统`IC卡门禁系统等智能化安防管理系统，展现优雅的现代生活步调。1．2．3项目发展前景未来3年，武汉房地产将平稳发展，前景良好，房地产政策对房地产业将有大的主导作，其影响更多的是在规范上，国家政策会在立法上有动作，对房地产作引导性上的考虑，从而推出直接强硬的干预。这些调整是房地产业走向成熟过程中所需要的，将来政策回更有利于房地产的发展。1．2．4项目用地的交通`环境`配套一`交通银海雅苑位于武昌三山一水核心地段，东湖高新科

7、技中心与水果湖区域的黄金纽带，581`601`715`728`572`806`552等公交车可乘往武汉三镇各地，另外内部主干道`人行道`绿色走廊交错纵横，相应成趣。二`环境目前项目南侧，为多层或旧居民住宅，显的乱`差`划`无绿化；北侧和西侧为武昌机动车的主要通道，噪音`灰尘大，唯一的优势就是动侧临东胡，空气清新流动。项目必须在内部环境做功夫，创造优美的内部环境以增加项目的吸引力，作为本项目的推广卖点。三`交通项目周边生活配套设施较为齐全，学校`医院`购物`休闲都相当方便，如：学校：武汉大学`华师`街道口小学`武大附中

8、等医院：武汉大学医院等购物：新世界百货`群光广场`武昌量贩等通讯：中国电信营业部金融：工商银行`建设银行`农业银行1．3武汉市房地产市场环境和调研1．1．3武汉市房地产市场环境一`市场概况武汉是按行政区划分为：江岸`江汉`桥口`武昌`青山`洪山`蔡甸`江夏等13个区，而房地产市场的形成格局也类似分成几个大区域，由于受长江`汉水之隔，这种划分显得