安徽界首育龙雅苑项目整合策划方案

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1、【育龙雅苑项目整合策划方案】第一部分整体市场背景一、宏观市场概况一）、界首市房地产市场综述1、界首市综述界首市位于安徽省西北部，地处黄淮平原，总面积667.3平方公里，人口72万，辖18个乡镇办事处，是皖西北重要商埠和门户，安徽省综合经济十强县市之一。[界首历史]界首1947年解放设市，1953年撤市建县，1989年撤县复市。[界首交通]市区距大京九铁路枢纽之一的阜阳站和阜阳机场仅60公里，漯阜铁路穿境而过，公路与104、105、106国道相连，水路由颍河入淮河汇入长江。市内电力、道路、通讯事业发达，人民路、中原路两条贯穿市区的交通主干线。[功能配套]环境

2、优美。宝兰商城、贵源商城、招商大厦、购物中心、华联超市等商业网点。光武小百货市场、陶庙镇山羊市场、鸭王尼龙绳市场、废旧塑料市场名扬全国。[经济发展]据统计全年实现国内生产总值29.4亿元。完成农业总产值14.6亿元。农业结构调整力度加大，畜牧业产值占农业总产值的比重达36.6%，比上年提高5.6个百分点，水产品产量同比增长2.3%。乡镇企业增长6.9%。年劳务输出收入3亿多元。国有及规模以上工业企业完成产值7.22亿元，产品销售率较上年提高1.6个百分点，完成技改投入1.18亿元，实施技术改造项目8个，开发新产品26个。财政收入1.018【育龙雅苑项目整合

3、策划方案】亿元，比上年略有下降，财政支出2.12亿元，增长4.8%。完成社会消费品零售总额14.7亿元。年末金融机构存款余额25.8亿元，贷款余额18.25亿元，分别增长18.4%和6.9%。[生活水平]全市城镇职工年平均工资7225元，增长1.2%。农民人均纯收入2171元，下降5.8%。社会保障体系进一步完善，全市共有12400人参加养老保险，支付离退休人员养老金1560万元，社会化发放率达到100%，发放失业救济金18.9万元，已登记失业人员按时足额领取了失业保障金。2、界首市房地产市场综合分析[市场概论]界首市随着市场经济的不断发展，带动了房地产业

4、、文化教育事业、市政配套设施建设等方面的进步；但由于近几年市内各大支撑型企业的经济调控出现不同程度的问题，导致界首市与其它相关城市比较处于欠发展阶段。[市场特征]房地产市场发展迟缓，据敝司最新调查数据表明：界首市尚未有相对较为正规的商业物业和住宅物业，现有的市场商业体系比较混杂，居住环境落后，物业价格反差很大，物业市场价值体现不客观、不明显，从诸多因素可以反映出该市的房地产市场价格构成与客观市场不相吻合，产品价值的体现还占据着相当的主观能动性——市场还不是唯一衡量该地区物业价值的砝码。[物业分布]老城区依然是众多项目开发选址的核心，界首市由于还没有形成规模

5、型城市，城区覆盖范围有限，物业较集中于市中心，以人民路、中原两条东西市区交通要道为中轴，其中人民路道路两侧的物业居多，商业较为密集，物业价格位居市区榜首。市中心集聚了太平街服装市场、贵源商贸服装市场、新世纪商城、金都商城等一批商用一体的物业。[市场建设]界首市将进一步完善太平街服装市场、东城农贸市场、南方家俱广场等专业市场【育龙雅苑项目整合策划方案】配套设施建设，加快实施东城路商业街、东太平街商城、新世纪商城、金都商城等一批商业设施建设的完善。加快小型超市、连锁店发展并逐步向农村延伸。从大建市场转向建大市场，对全市商业网点和专业市场进行合理规划布局，做到归

6、行就市。重点发展颍南农副产品交易市场，西城粮油、服装、家电市场，东城建材、家俱、农机具市场，城北医药批发、配送市场，逐步形成优势互补、相互带动的市场群体。二）、界首市住宅市场分析据此次市场调查，目前界首市住宅状况相对低下，多数为早期建筑，在整体物业的规划、设计的合理性实施上，基本处于空白；住宅物业仍停留在“满足居住者有其屋的状态”，对现代居民的居住的生活性和舒适度等方面考虑严重不足。[住宅现状]该市的住宅市场与其它城市有着明显的区别。截止目前，除在建的[法姬娜御景园]，纯居住型物业近乎于零；现有的住宅与商业铺面合为一体的占据相当的份额，如莱茵时代广场、新世

7、纪商城、法姬娜现代城等均为集居住、商业市场为一身的综合性物业。显然这对于居家所追求的舒适、安宁的生活环境和享受生活的欲望是相违背的。某种程度上反映了该市房地产市场的不成熟、不完善。[住宅价格]物业价格是一个地区房地产市场发展状况的反映，同时也是衡量当地居民消费能力的尺度。从市场数据得出结论，现阶段该市的住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。主要分为三个层次：[1]、一级地段——市中心核心位置——住宅销售均价：1850元/㎡-2490元/㎡【育龙雅苑项目整合策划方案】[1]、二级地段——市中心边缘位置——住宅销售均价：1200元/㎡-1950元/㎡[1]、三级

8、地段——与城市接壤位置——住宅销售均价：750元/㎡-1500元/