旧酒新瓶话朗廷---高仁30-05-13

《旧酒新瓶话朗廷---高仁30-05-13》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、舊酒新瓶話朗廷高仁曾經向各位「巴打」講過，「唉賓架」是一名超級「大sales」，在上市的鳩水」過程中，要把「產品」IPO公司順利賣給客仔，就要識得「食腦」（用腦）sell「橋」。但俗語話：「『橋』唔怕舊，最緊要受」，鷹君（041）最近分拆旗下朗廷酒店投資（1270）上市，又重施當年分拆冠君產業信託（2778）時的故技，但換上嶄新的包裝方式，故此被稱之爲「舊酒新瓶」的策略。重溫歷史，2006年底鷹君分拆冠君產業信託上市，是以當時較爲流行的REITs（房地產信託基金）形式，把旗下位於香港中環的甲級寫字樓物業花旗銀行廣場進行

2、包裝。大股東棄分派谷息率爲了提升吸引力，大股東利用財務工程（FinancialEngineering），替冠君產業信託塗脂抹粉，包括放棄上市後第一年100%、第二年55%及第三年20%的每基金單位分派，並且訂立5年利率掉期降低前景利息支出，以達到提高前期股息率的目的。最近，鷹君又打算分拆旗下3家位於香港九龍的酒店，包括朗廷酒店、朗豪酒店及逸東酒店，合組成爲朗廷酒店投資掛牌上市，當中更運用了「舊酒新瓶」的策略。「舊酒」是指朗廷酒店投資決定仿效冠君產業信託的做法，大股東鷹君同樣會以放棄部分單位分派，去推高股息率作招彳來。待

3、朗廷酒店投資掛牌後，大股東鷹君同意放棄收取上市後首年單位總數約7.5%的應付分派、未來4年依次放棄單位總數7.5%、5%、5%及2.5%的應付分派，以使到股息率由原先5.3至6.11厘，推高至介乎5.73至6.6厘°有別於當年冠君產業信託是以「舊瓶」REITs形式上市，是次朗廷酒店投資上市採用了「新瓶」包裝，即是以現時市場較爲流行的合訂證券(StapledSecurities)形式。先解釋兩者的分別，「舊瓶」REITS是以單位信託基金形式的一種集體投資計劃，集屮投資於可帶來收入的房地產項目，以爲基金單位持有人提供定期收

4、入回報；「新瓶」合訂證券抬將發行人的不同證券在法律上捆綁在一起，以作爲不能單獨轉讓或交易的基礎上所作出的上市安排【小檔案】。本港REITs主要受證監會的房地產投資信託基金守則所監管，大致上有以下的限制：(-)不得從事房地產以外的業務，或擁有重大非房地產資產；(二)各財政年度的分派需最少爲經審核除稅後收入淨額90%；（三）借貸比率只可佔資產總値最多45%。合訂宜券限制較少相反，合訂證券所受到限制較少，比較具有彈性：（一）可投資於各類型資產，一般爲基建項目；（二）各財政年度分派按信託管理人的董事會決定，可從營運現金流派息，

5、分派股息可超過純利；（三）沒有借貸比率限制，主要由信託管理人監察【表】。在新加坡，若果企業是以合訂證券形式上市，基金持有人要撤換信託管理公司難過登天，皆因須獲75%的信託單位持有人通過才行。大股東只耍持有稍多於25%信託單位權益，失去控制權的可能性極之低。在香港，若果企業是以合訂證券形式上市，本港監管機構會優先考慮其他單位持有人的利益，故此只須獲50%的信託單位持有人通過，便可以罷免信託管理公司。「高仁指點」話你知，朗廷酒店投資運用「舊酒新瓶」的策略上市，不但可以吸引到好「息」之徒之餘，也可以受到較少的限制。本欄逢周二

6、刊出歡迎交流上市公司的財技個案及招數，請電郵至koyan@hkej.com。小檔案合訂證券(StapledSecurities)一般是指將發行人的不同證券在法律上捆綁在一起，以作爲不能單獨轉讓或交易的基礎上所作出的上市安排。聯交所只就合訂證券提供單一報價，合訂證券的各個組成部分槪無個別報價。合訂證券與REITs比較合訂證券REITs投資業務沒有限制，但一般為基建項目。主要投資於可帶來收入的房地產項目股息分派由信託管理人的董事會決定比率最少為90%借貸比率沒有上限•但由信託管理人監察。只可佔資產總值最多45%代管資產由信

7、託管理人持有及管理物業由受託人持有，並由管理公司管理，兩者必須獨立營運。信託管理公司退任基金持有人通過特別決議(75%)-才可要求信託管理公司呈辭。基金持有人通過普通決議(50%)，便可要求信託管理公司呈辭。