逆向年金抵押貸款創新的風險防范

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1、逆向年金抵押貸款創新的風險防范摘要：逆向年金抵押貸款是金融機構實行的一種房地產抵押貸款方式，它將老年人的房產權益逐漸轉化為有生之年的消費資金，成為啟動老年住宅市場的強大動力源，其運作過程面臨借款人違約風險、變現風險、高利率和高通貨膨脹風險等。而防范逆向年金抵押貸款風險則需從確認房屋產權，完善房屋評估及市場轉讓環境和制度，建立政府、保險公司、銀行三位一體的保險體系入手關鍵詞：逆向年金；利率風險；抵押貸款；房產估值分類號:F832.45文獻標識碼：A文章編號：1003-3890(2008)09-0077-04一、逆向年金

2、抵押貸款創新一般房地產抵押貸款是貸款人先從銀行貸款用於購房。然後再定期向銀行還款直至付清全部本息。逆向年金抵押貸款的特點在於貸款人已擁有房屋所有權並向銀行抵押房產，銀行根據評估後的房屋價值和貸款人申請的貸款期限與貸款人簽署協議，然後分期向貸款人支付貸款供其支配。在以後較長時期內，銀行向貸款人按月支付一定數額的款項，其具體金額根據評估貸款期屆滿時房屋價值的折現值與貸款現值的差額乘以貸款常數進行計算。貸款人擁有該房產的居住權，而金融機構擁有其產權，在貸款人去世後，金融機構擁有該房產完整產權，可進行拍賣或經營，並從中獲利借

3、款人以逐步減少自己在房屋中的股份為代價，可以不斷從貸款人那裡得到現金支付。借款人可以利用房屋所有人的身份取得資金，進行消費和其他方面的投資，提高瞭資產的流動性。部分購房人采用逆向年金抵押貸款後岀租抵押的住房，獲得更多的收入用於支付傢庭護養或社會福利機構的費用。大大減輕瞭傢庭的經濟壓力及購房人的心理負擔逆向年金抵押貸款是一種啟動老年住宅開發的有效金融創新工具。在國外，逆向年金抵押貸款的基本貸款方式就是金融機構貸款給已經擁有房屋產權的老年人。這類老年人幾乎用自己一生的收入購買房產，或者經歷一個較長期限的償還貸款之後，擁有

4、瞭體面的住宅，但是他們的生活水平會因存款總量的減少和月支付的增多而隨之下降，高昂的醫療費用也得不到必備保障，許多人在退休後收入下降，致使生活水平受到影響，所以向金融機構提出申請，金融機構每月向退休老人提供固定數額的貸款作為老年人生活費用的補助，使得老人能夠生活得相對充裕。這種貸款方式使老年人在一生中實現大致均衡的消費水平，盤活瞭老年人的房屋資產，有效地解決瞭老年人有房沒錢的問題逆向年金抵押貸款金額一般為所購買住房價格的英國英是住房金融產品出現比較早的國傢之一，已有200多年70%〜90%,不同機構政策略有不同，貸款額

5、大致為個人年收入的3.5倍。如果夫妻共同買房，則是一方收入的3.5倍加上另一方收入的1.5倍或雙方收入相加的2.75倍。貸款買房時必須通過律師，交付1%~4%的印花稅，然後，房屋主人再用這筆貸款充當保費去購買年金。逆向年金抵押貸款創新並不僅僅局限於老年人，現在這種住房抵押貸款方式不限年齡，產權人可以自青壯年起就為自己的晚年未雨綢繆。根據這種狀況設計的逆向年金抵押貸款，將購房人的房產權益逐漸轉化為有生之年的消費資金，可以一次性支付給房主，也可以每月付給房主一定數額的款項。款項的大小與合同的期限、利率的大小、預期房屋的價

6、值以及房主希望保留的房屋產權份額等有關，這樣將盤活購房人的住房資產，合同期屆滿，房產歸金融機構所有。當然，房主也可保留一部分房產權益，以應付未來的不確定性支出二、逆向年金抵押貸款的風險闡釋由於逆向年金抵押貸款會遇到房主中途違約、提前償還以及房產價值預測不準確等情況，因此，存在較大的風險，金融機構應該慎重操作1房產人住房的產權和現狀風險。中國住房自有率很高，美英等發達國傢住房自有率不過60%,逆向年金抵押貸款要求借款人要擁有完整的房屋產權。事實上，中國還有一部分人是福利房，住房人在退休後依然有可能是和單位共有住房產權。

7、另外，還有相當一部分老人居住條件較差，評估後的房產價值不高，貸款操作起來有較大困難2還款方式的風險。逆向年金抵押貸款是由銀行發放的，可以選擇一次性發放，或每周、每兩周、每月發放，或兩種方式相結合。而貸款償還可以被延期至房產被出售或轉讓，或借款人不再居住在該房屋中，或借款人去世。如果借款人是收入不高、信用等級偏低的中低收入人群，或是儲蓄存款不足的年輕人，他們很可能未能支付財產稅、未能維持房產，或者他們放棄住房、把住房租給其他人或者增加新的業主，違約風險增大，在房屋升值幅度小或貶值時，借款人違約風險更大，貸款機構也就面臨

8、巨大風險3變現的風險。金融機構開展逆向年金抵押貸款業務後，每年要支付大量現金，這樣就可能發生資金凝，直到數年之後才能收回早期投入的資金，這導致瞭當前的現金支付很可能遭遇危機。當貸款到期，金融機構必須將貸款期滿時擁有的房產迅速變現，處分抵押房地產，這裡也存在著有房地產交易市場是否發達、變現抵押的房地產能否有接受者、甚至被處置的抵押物因其他不確定因