幸福部落营销策略沟通纲要

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1、幸福部落（二期）项目策略沟通纲要北京田园机构2009年9月11日幸福部落（二期）项目策略沟通纲要一、项目区域环境综合审视1、关于城东2004年以前城东板块供应量位居全市第四，区域均价位居第二三。2005年以沪溺管委会成立为契机，重新对东城区进行大格局规划，成为城东板块房地产市场的分水岭，随着欧亚论坛及广运潭湿地公园等高品质城市化进程的标杆建设，城东房地产逐渐形成：东关、东城与东郊三大板块。2008年西安房产整体销售下降23.7%,主要成交量来自城东和曲江区。城东板块随着区域原有大型企业/区域原住民收入增加及板块城市化进程的推

2、动，住房消费得到进一步放量。1）东关板块主要包括柿园路、朝阳门、兴庆路、康复路等区域，楼盘均价：5000元/m2。2）东城板块主要包括建工路、咸宁路、长乐路、幸福路区域，聚集大量城东企事业单位及高质量客源，楼盘均价：3500—4500元/讥3）东郊板块主要包括纺织城、沢灌区域，沢;霸板块拉动纺织城及整体东郊板块的发展，楼盘均价:3000—4000元/m2。2、关于竞争1）、销售2008年城东板块销售面积比例6%2S□50nf以下□50-70D70-90090-130■130-150■150E以上90——130m2销售量最大，

3、为42%,接近整体销售量的一半。而本项目的产品类型，明显缺失H0——130nf区间户型。——潜在供应2009年西安计划建设的普通商品房项目中，城东住宅建设计划约229万平方米，其中80-90两室、110-130用三室户型为主占所有市场供量的65%左右。价格表现为两个梯次：3400-3800,4000-4300,以大盘/教育/装修/价格战为主要特征，对于产品借助CBE生态区炒作，强调自然资源占有，但项目与生态人文关联不大，项目体量较小，周边生活环境较差，唯有打造品质楼盘为先决条件。3、关于本案地段本案位于瀋桥热电厂正对面，距离

4、半坡十字约400米，项目东接规划中的纺织新城，南接正在修建的博物馆大广场，西邻沢河公园，未来规划前景较好。立□■1.5万平米电厂西路项目两类户型：50—90平米左右106、141平米价格：2400元m左右周边竞争对手1）、丽水花都项目基本数据地址城东长乐路东段沪河东岸100米开发商华宇地产占地面积91亩总建面9万冊物业类型住宅建筑类型高层、多层容积率2.6公摊率19%绿化率35%总套数837户户型面积84-160nf交房标准结构：框架门窗：优质铝合金外墙：墙砖内墙：水泥抹平供气：市政集中供暖供水：市政供水供电：市政供电通讯：

5、电话、有线电视、宽带安装到户项目基本层面分析开盘时间08年1月交房时间08年底、09年3月现均价3700元/m2社区配套幼儿园购买用途居住为主项目优势多层封顶、可孚受纺织城配套项目劣势周边环境改造正在施工，目刖有些不方便推广主题东城门外，地铁站口、精粹空间周边配套银行、商业零售、餐饮、超市、医院销售情况均价3700元/m2销售进度一期多层售罄。目前推出二期样板间暂无销售代理赏筑地产机构—期6栋多层、1栋18层面积区间53-110irf目前推出2期3栋高层90-126均价3750元/卅2、国际幸福城项目基本数据地址城东纺南路与

6、半引路十字开发商陕西宏润房地产开发有限公司占地面积785亩总建面100万m2物业类型普通住宅建筑类型高层、小高层、花园洋房、多层容积率4公摊率12%、20%绿化率40%总套数1100户户型面积58-80-160m2交房标准结构：框架门窗：优质铝合金外墙：墙砖内墙：水泥抹平供气：市政集中供暖供水：市政供水供电：市政供电通讯：电话、有线电视、宽带安装到户该项目为城中城改造（小产权），所以目前没有五证，目前均价2900元/nf,项目分期开发，但组团之间距离较远，也正是如此所以价格才与周边项目相差较大，品质也相对较低。但开发商前期聘

7、请易居代理通过专业形象来弥补缺点销售，且以开发商为担保付款方式可以首付50%,其余5年内免息贷款，也吸引了较多购房人群寻求低价位的要求。3、御都花园御都花园位于电厂西路东侧，小区占地约105亩，总建筑面积24万平米，绿化率40%,规划紧凑合理，面积区间59——130m2，该项目起价2600元/平米，目前有两个证（国有土地使用权证、建筑规划许可证），该项目位于本案对面，对本案有直接冲击力综合分析周边竞争项目客户主要来源：1、唐都医院、纺织城医院医生。2、周边拆迁安置户3、瀟桥热电厂职工4、半坡建材市场私营业主5、纺织城高收入人

8、群6、康复路及周边私营业主资源：1、项目位于大CBE沪瀟生态区规划内2、项目东接纺织新城、南接半坡博物馆广场、西接沪河公园3、项目周边交通便利，公交路线包括11、105、301、15等4、项目周边生活配套设施较为完善（人文：西北博雅学校一印小学、55中、半坡博物馆等。商业：海星超市、晶众家