對不同特征房地產的營銷策略分析

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1、對不同特征房地產的營銷策略分析［摘要］每個房地產都有其自身的特征，不同區位、不同建築特色的房地產價位也不盡相同。房地產企業在投資選址、開發以及營銷階段需要考慮房地產特征的影響。本文從影響房地產價格的因素著手，提出借勢營銷的策略；具有不同特征的房地產可以結合自身特有的優勢，采用對比宣傳等手段，進行相關房地產營銷［關鍵詞］房地產營銷；借勢營銷；影響因素［中圖分類號］C934［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432(2011)10-0087-021引言房地產的價格在很大程度上取決於房地產的影響因素狀況，而影響房地產價格的因素很多，鄢連東、張方在公寓住宅的

2、定價研究中，考慮商業繁華程度、軌道交通、文化娛樂餐飲、醫療條件、教育條件、臨近大學、容積率等因素作為影響房價的主要參考。尚宇梅等人在房地產的評估中引用如下影響因素：地段、繁華程度、交通便捷度、環境景觀、建築物情況、臨街狀況、設施狀況以及裝修狀況。李睿在使用層次分析法進行住宅類房地產價格研究中，考慮瞭三大類的影響因素：交通條件、生活服務設施、教育配套設施房地產的價格因其不同的影響因素特征而有所不同，針對具有不同特征的房地產，適當采取相應的營銷策略對於提高房地產價格、提升消費者預期有著良好作用。比如，對於有著良好的建築結構、建築材料，或者大戶型乃至復式樓盤，

3、可以著重從建築因素方面對樓盤進行宣傳，以使消費者相信並瞭解該樓盤的品質；對於觀景房，售房的亮點便可以是樓盤的景觀可視度，並且通常可以看到景觀的房源具有更高的價位以及上漲預期；對於靠近商業中心的樓盤，便要從樓盤的商業便捷度著手宣傳，周圍的設施如何齊全、生活如何方便等。房地產區位的選擇，以及伴隨而來的營銷策略對於一個樓盤的品質提升有著非常重要的作用2依托房源特征，借勢宣傳從影響房地產價格的主要影響因素當中選擇適於本樓盤的特征進行樓盤的選址、開發以及營銷是開發樓盤的關鍵。依據不同的房地產價格影響因素（建築因素、區位因素、人文因素、環境因素、自然因素），采取不同

4、的營銷手段以借勢宣傳2.1具有建築因素優勢的房源具有建築因素優勢的樓盤吸引買房者，主要從其優質的建築結構、建築材料，優美的建築佈局，較高的容積率，良好的裝修及建築外觀，以及相關車庫配備、保溫隔音、抗震等級等方面進行造勢房屋的建築因素與房屋本身的品質是緊密聯系在一起的，房屋是否真正舒服，隻有住進去才知道；具有良好建築優勢的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實，其升值潛力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源樓下甚至都能聽到樓上說話，而隔音效果好的房源能達到外界非常吵的時候，傢裡仍然非常安靜。在具體的營銷中，可以從對比的角度讓買房者感受到房源的優良品質，使買房

5、者願意購買，並且始終滿意2.2具有區位因素優勢的房源在區位因素分析中，對於商業服務業作用分值，影響因素作用分值按指數衰減公式進行計算，即：很明顯，“濱海花園"距離該處主題公園很近，具有明顯的人文因素優勢。同該處房產同時具備瞭區位、人文等方面的優勢，也就無怪於當下每平方米19856元的高價瞭人文、自然以及環境狀況主要滿足人們娛樂、休閑、教育、發展等方面需求的，具有此類優勢的房源應當憑借周圍設施的優勢借勢發展出房屋特色。如毗鄰公園的房屋可以仿照主題公園特征建造房屋，在房屋的結構、外觀設計上，使房屋更有使人舒心愉悅的感覺。完善小區內配套設施，可以建小的遊樂區、

6、運動場、水榭、亭臺等，如此借勢不僅可以提高該處樓盤的品位，使人心情愉快，又能憑借獨有的文化、娛樂氣息提升房源品質。其中，觀景房的設計要特別註意景觀的可視度，景觀對於房價的提升有著非常重要的作用，不僅體現在樓盤之間，同一樓盤中，具有不同景觀可視度的樓層差價也相當大參考文獻：［1］鄢連東，張方•基於Hedonic模型的公寓住宅定價研究［J］•西安郵電學院學報，2009,14(4):128-130［2］尚宇梅，陸寧，王巍•房地產模糊綜合評估法［J］.西安財經學院學報，2008,21(6)：58-61［3］李睿.基於AFP的居住房地產價格研究［J］.山西建築，2

7、009,35(5):214-215［4］孟立文•水體對水景住宅價格的影響研究一一以杭州為例［D］•杭州：浙江大學，2006:15-39［作者簡介］李玉良(1984-)z男，山東濟寧人，山西財經大學管理科學與工程學院研究生，研究方向：房地崖經營與管理。